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和立东升湖南环保科技园总部基地项目
市场研究及发展定位策划报告
湖南凌立房地产顾问有限公司
7月14日
前言
本文是对和立东升位于湖南环保科技园整个项当前期市场调研、项目理解、国内总部经济概论、国内典型总部基地项目参照分析、项目发展定位进行了初步分析。
本项目用地性质为工业用地，定位于打造湖南第一种以总部经济为主长沙总部基地项目。
全文分四个某些进行阐述。
第一某些，市场研究某些。
涉及：
1、宏观经济形式分析；
2、长株潭重要工业园区概况及重点个案分析；
3、湖南环保工业园现状及发展规划；
4、长沙工业用房及写字楼市场行情分析。
第二某些，开发模式研究某些（总部经济理论研究）。
涉及：
1、总部经济、总部基地、商务花园概念；
2、国内可借鉴案例类比分析。
第三某些，项目初判、核心价值提炼某些。
涉及：
1、区域市场竞争产品深度分析；
2、项目理解；
3、项目SWOT分析；
4、项目核心价值提炼；
5、本项目开发模式拟定及可行性研究。
第四某些，项目发展定位某些。
涉及：
1、项目市场定位；
2、形象定位；
3、功能定位；
4、产业定位；
5、客户群定位；
6、产品定位；
7、营销模式初步拟定。
第一某些市场研究某些
一、宏观经济形式分析
1、工业地产发展概况
工业地产概念来源于19世纪末工业化国家，最早工业物业出当前20世纪初英国和美国。从1945年开始后诸多国家将工业地产融入到整个国家方略之中，但是直到1970年，工业地产得以迅速发展并在各方面逐渐走向成熟。
工业地产往往是一种都市乃至国家经济支柱。“日本工业地产占全世界30％，对日本GDP贡献在40％以上；美国工业地产占全世界27％，对本国GDP贡献也超过了30％”。
中华人民共和国工业地产发展历程：
中华人民共和国工业地产经历了粗放经营、逐渐规范、集约化使用三个阶段，随着着国内经济建设稳健迅速发展。
后
后
开发区名义“圈地”，土地集中整顿阶段
2月至底
至
整顿深化，监管力度加强
短暂休
克疗法
持续整顿，获得阶段性成果
政
策
效
果
巩固整顿成果
合理规划引导发展
经济高速发展需要，逐渐放行阶段
强化集约用地
积极盘活存量土地
勉励产业构造优化升级
勉励向“多功能综合性产业区”发展
此后政策方向
土地出让金收支管理
逐渐实行工业用地招拍挂
经济发展曲线
粗放经营阶段：圈地；整顿
规范经营阶段：放行；管理
集约使用阶段：综合；优化
2、长株潭工业地产发展形势分析
“十五”期间，长沙初步形成了以长沙高新技术产业开发区、长沙经济技术开发区、隆平高科技园、浏阳生物医药园、长沙新港工业园、湖南（望城）食品工业园、宁乡科技工业园、长沙环保工业园“两区六园”。园区中集中了中联重科、三一重工、山河智能、长丰集团、北汽福田、LG飞利浦、伊来克斯、远大等一大批核心公司。截至底，入园工业公司达1219家，园区工业总产值占全市工业39.3%，实现利税占全市工业36.7%，工业到位外资占全市工业75.1%，固定资产投入占全市工业58.3%。
总体而言，“十五期间”产业园区明显带动了长沙经济发展，但其特色尚未形成。除两个国家级开发区规模较大外，其她园区由于起步较晚，经济规模偏小。且产业之间关联度不高，尚未形成较大影响力区域性品牌，产业同质化趋势明显，产业同构、特色重叠现象比较突出。
随着长沙经济迅速发展，“十一五期间”，园区工业已成为长沙市工业重要支柱、招商引资重要载体，工业园区随之发展到“二园九区”，工业增长值占GDP比重比上年提高8.5个百分点，“两园九区”完毕规模以上工业增长值415.76亿元，占规模以上工业增长值比重达44.6%，增速比规模以上工业快7.1个百分点；规模以上高新技术产业完毕增长值299.07亿元，占规模以上工业增长值比重为32.1%；规模以上工业六大产业集群增长值为309.36亿元，占规模以上工业增长值比重为33.2%。
二、长株潭重要工业园区概况及重要工业地产项目分析
1、长株潭工业园区及工业项目分布状况
依照湖南省发展委发布《长株潭都市群区域规划》规定，长株潭地区工业园区重要有：湘江西岸9个，长沙市望城县高科技食品工业基地、长沙市高塘岭外迁工业基地、长沙国家级高科技产业园（一区四园）、湘潭鹤岭重工业改造基地、湘潭先锋农副产品深加工园区、湘潭九华生态及体育产业园区、湘潭易俗河生态工业园区、株洲栗雨高科技工业园、天台高科技工业园；
湘江东岸18个，长沙捞霞大运量机械加工基地、隆平高科技园、长沙星沙国家级经济技术开发区、长沙天心区老式工业升级改造基地、长沙雨花区老式工业升级改造基地、湘潭板塘竹埠港新材料工业基地、湘潭下摄司产业升级改造基地、湘潭双马机电工业园区、株洲清水塘综合工业区、株洲田心高科技工业园区、株洲董家塅高科技工业园区、株洲杉木塘民营工业区、株洲宋家
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