物业管理服务类项目怎么采.docx

物业管理服务类项目怎么采

服务类项目怎么采·物业管理

???厘清采购范围合理选择评分方法

????编者按?《国务院办公厅关于政府向社会力量购买服务的指导意见》施行后，政府购买服务工作正在全面铺开，各地政府在探索中不断扩大了政府购买服务的范围，也取得了一定成效。据了解，对于政府购买的服务类项目，各地一般采取政府采购的方式来完成。本报特邀业界人士对此类项目在政府采购过程中的制度、流程及操作等方面进行积极探索，并陆续推出不同服务项目怎么采的探讨。本期刊发物业管理服务采购方面的探讨，与读者分享。

???准确界定物业管理采购范围

???物业管理是指通过服务外包的方式实现采购单位（主要是机关办公场所）的保洁、保安、会议、绿化、维修、餐饮、车辆组织等日常综合性的服务。

???住宅类的物业管理范围主要指对业主的共有部分进行管理服务，对业主的专有部分并不负责。若业主需要，须专项委托。而政府采购类项目物业产权往往属单个业主所有即政府所有，物业使用人仅是为数不多的几个或单个，专有与共有服务部分区别并不如住宅物业那样明显，若物业管理服务范围仍按原界定进行划分，显然是服务范围过窄。若采购单位对专有部分又须另行委托显然不可取，也有可能背离采购单位之初衷。

???因此，公共物业管理范围除了大楼共有部分还包括由业主指定的专用部分。要准确界定政府采购的物业管理服务范围，采购单位须熟知物业管理与后勤管理的区别与类同，将一些物业管理未包含但属后勤管理的内容进一步归入物业管理范围，使原先后勤管理中服务职能全部归入物业管理，例如各办公室室内清扫、清洁，办公设备维修，会议室的服务，传达室服务等。

???考量投标文件、业绩和答辩

???在评标过程中，比较通行的做法是将投标文件、业绩、答辩按不同的分值进行分配，有的还要加权平均计算。笔者认为，物业管理评审中，上述三要素每一项所占的比例缺少一个科学的标准，所以要重视各个环节的评价。

???对于投标文件，首先要评价其对招标文件的响应程度，要看各个工种配置的合理性，各工种工作程序的科学性及实效性。当然，投标文件的报价也是非常重要的评价因素。

???业绩评价就是对一个投标公司已有业绩的评价，一般通过现场考察来完成。目前有些项目的评标对现场的考察做得比较仓促。笔者认为，对项目的考察不但要看外表，还要注重诸如其设备内在质量控制记录、检修检测记录、保洁、会议、要人服务标准及各种反馈记录的完整，各种应急预案实效的检查以及直接与被服务的业主的访问、交谈，从而确定投标公司的经验、公司文化以及服务水准。

???物业管理服务是一种人对人的直接服务，选择好服务队伍重点是选择好人。在评标中安排有答辩的环节，在多数情况下要求投标公司的领导及项目经理参加，这是一个重要的考察步骤。这一环节要有较充足的时间。通过答辩可以进一步了解投标单位的文化理念、服务意识，对物业管理后勤改革特点理解的深度，可以通过拟定一些问答题考察项目经理处理问题的态度、经验及个人的素质能力。不过分地讲能选择到一个政策水平高、责任心强、服务有经验、与业主易沟通、好配合的项目经理，招标工作及今后的物业管理服务工作就成功了一半。

????根据需求和定位合理选择最低价格

???在物业管理采购中，不少单位采用最低评标价法进行评标。最低评标价法在降低采购成本、节约采购预算及减少采购单位干预等方面具有一定成效，但片面或者一味地追求低价，也会带来一些弊端。

???首先，由于目前大多数物业管理服务采购需求无衡量标准，资金预算没有一个确定的依据，服务方案、内容和要求不具体、不准确、不统一，有时服务人数甚至都无法确定。如果此时坚持采用最低评标价法评标，则物业管理供应商很可能会通过"挑字眼"、"擦边球"、"钻空子"等方式，直接或间接提供不合理的低价谋求中标或成交。

???其次，即使物业供应商以略高于成本价的低价中标或成交，但为挖掘有限的利润空间势必大幅压缩成本或变相调整价格，例如，减少承诺的人员配置、对理应支付较高工资的特殊人员仍然按国家最低工资标准支付、降低服务档次等。这样不但物业管理项目不能吸引高素质的人才，也留不住原有的优秀员工，管理和服务人员流失严重，长此以往，也必然导致管理与服务质量下降，给采购单位带来损失。

???因此，在物业管理政府采购过程中盲目使用最低评标价法，片面追求中标或成交价绝对最低化是一种短视行为。只有在不断推进物业管理采购需求明细化、预算准确化和采购规范化的过程中，根据采购单位自身的物业定位与服务要求，客观分析和合理比较，才能让最低评标价法真正合理可信，进而通过竞争遴选出真实的最低中标或成交价格。

????综合评分法不利于拉开档次

???公开招标中的综合评分法为目前物业管理政府采购过程中比较常用的评