长春某房地产公司项目新世纪鸿源广场建设可行性研究报告.doc

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保密承诺

本商业计划书内容涉及本公司商业秘密，仅对有投资意向的投资者公开。本公司要求投资公司项目经理收到本商业计划书时做出以下承诺：

妥善保管本商业计划书，未经本公司同意，不得向第三方公开本商业计划书涉及的本公司的商业秘密。

项目经理签字：

接收日期：

目录

保密承诺…………1

目录……………2

摘要………3

第一部分公司基本情况…………6

第二部分公司组织管理…………10

第三部分项目介绍………………17

第四部分技术与服务……………24

第五部分环保与安全……………37

第六部分市场分析………………42

第七部分市场营销分析…………51

第八部分融资说明………………60

第九部分财务分析………………65

第十部分风险控制………………71

第十一部分项目实施计划………77

摘要

一、公司基本情况

某房地产公司成立于1999年12月，以经营房地产业务为主，2004年5月注册资本金为2000万元，并取得房地产开发二级资质。

二、公司组织管理

公司设立董事长兼总经理一名，副总经理两名。采取董事长负责制，两名副总经理由总经理聘任，协助总经理管理公司日常的经营活动，并对总经理负责。

此外，公司已形成了科学、系统、完善、可行的管理组织模式，建立了完整的组织机构和人力资源管理制度，并拥有实力雄厚的外聘顾问和广泛的社会关系。

三、项目介绍

某房地产公司开发设计的“新世纪鸿源广场”位于西安大路与同志街交汇处西南角，是一个功能齐全、规划设计现代化、理念超前的综合性大厦。项目总占地面积7500平方米，总规划建筑面积88313平方米，本项目建成后，必将填补长春市高档地产项目的一项空白，并成为长春市立体景观的一个新的亮点。

四、技术与服务

本项目是长春市基础设施建设投资的重点区域，市政配套设施完备，包括道路工程、排水工程、供水管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等，各种技术指标均符合国家有关标准，具有完善的服务配套设施，为广大业主及入住单位提供全面优质的服务。

五、环保与安全

我们针对项目自身的污染情况制定了相应的治理方案，均按《环境保护规范》的标准严格执行。此外，在施工过程中还提倡有效地利用自然资源、节约能源，并建立了较完善的安全防范系统和消防措施，为项目整体的安全提供了有力的保证。

六、市场分析

长春市近几年的经济运行情况良好，为房地产业的发展和繁荣创造了良好的外部环境，这样使一些知名的楼盘诸如万科城市花园、天安第一城等进驻了长春的楼市。通过几年的开发建设，目前长春市的销售住宅项目接近111个，全市的开发商370多家，市场竞争逐日激烈。通过与周围的楼盘进行综合性比较，本项目具备一系列的竞争优势，市场前景看好。

七、市场营销分析

项目的总体营销策略就是利用项目优越的地理位置、良好的产品质量、时尚的设计风格、完善的配套设施、休闲舒适和温馨健康的生活等理念让广大消费者了解并认可本项目。通过四大媒体以及专门的促销活动等营销方式作为公司的营销策略。

八、融资说明

该项目总投资20173万元人民币。其中，企业自筹资金7400万元；融资10000万元。融资分两期进行，第一年为8000万元，第二年为2000万元。

“新世纪鸿源广场”开发工程预计2.96年完工，在开发工程总体完成并销售后，利用楼盘出售的回款一次性返还融资款的本息。

九、财务分析

根据企业提供的数据对财务分析进行预测，公司的投资利润率为25.62％，投资利税率为29.16％。报表的分析结果表明29.16％项目的投资利润率以及不到3年的投资回收期是有吸引力的。

十、风险控制

房地产作为产品具有一次性投入资金大，资金周转慢，受政策影响强等特点。就本项目而言，具有政策风险、市场风险、行业风险、资源风险、生产风险和管理等风险，可以通过具体手段加以规避和控制。

十一、项目实施计划

2003年9月－2003年10月项目前期相关审批工作；

2003年11月－2004年3月项目招标工作、实施前准备及资金

筹集工作及扩初设计工作；

2004年9月开始预售工作；

2004年4月－6月前期拆迁及场地平整工作；

2004年7月－2005年7月