建筑方案的设计优化.pdf

①

节能节地

建筑设计前期方案优化不能够单纯的强调节约成本，应从综合性考虑出发，注重设计的科

学性、技术的合理性和先进性。设计中既要反对片面强调节约，忽视技术上的合理要求，

使项目达不到功能的倾向，又要反对重视技术，轻经济，设计保守的浪费现象。设计人员

要以提高价值为目标、以功能分析为核心、以系统观念为指针、以总体效益为出发点，从

而真正达到设计优化效果。

我们的作业方式是本着分析问题，提出问题、解决问题的基本原则对项目进行全程剖析，

然后提出详细的优化对比方案和可行性优化设计建议下面我们就以市面上销量为主的住宅

项目为例进行深入探讨，摸索前期方案进行优化设计的基本策略和方法。

优化设计依据：现状项目设计成果、项目规划设计要点、设计任务书、项目地块现状情况

及周边配套设施情况，营销部门对项目的市场定位、产品客户群体分析定位、相关的法律

法规及当地的日照、城市技术管理规定等。

②|规划设计优化|

从房地产经营角度来看，一个规划设计方案的好坏，在很大程度上决定着一个项目的成败

命运。那么，我们怎样去审视一个规划设计方案？评价分析一个规划设计方案，出发点是

什么？根据我们的实践经验，对规划设计方案的评价分析应该把握以下几个基本原则：

一、规划设计必须以人为本，以住户的生活舒适方便为本，这应该是最高原则。

规划方案无小事”，一个细节留下麻烦，住户会抱怨一辈子，这些细节

就显示出设计师完全没有从住户的方便舒适角度去考虑问题，只是简单的从平面布局的美

学效果出发做设计，犯了一条大忌。

二、规划设计方案必须符合设计定位，不要偏离定位去追求一切不切合实际的东西。

项目定位是一个项目的根本大纲，框定了我们的规划设计方向，背离定位就会做出完全不

能用的方案。深圳宝安碧海名园项目，定位是中小户型白领社区，价位适中，档次中等，

但设计院做出了一个出人意料的中庭园林景观设计，在大约一万平米的中庭里，布置了地

中海”、“爱情海”、

“波罗的海”，连成一个完整的水系，加上喷泉、叠水、五个水幕墙，完全是顶级豪宅的景

观设计配置！粗劣计算一下，每平方米的造价要几百元，而物业管理的运转费用更是高的

可怕，这样一个中档小区，向业主收钱的管理费是有限的，而单是水景的运转费用，一年

就需付出三十多万元！谁来承担这笔费用？这就是设计师背离项目定位的典型例子。

三、规划设计要充分考虑将来物业管理的方便。

现在物业管理已经成为楼盘项目成本的一个重要方面，“买不买房看环境，掏不掏钱看户

型，满不满意看管理”。以前设计方案是不考虑物业管理的，而现在策划项目时就必须提

前考虑物业管理的各种问题。湖南株洲的明珠花园，最初的规划设计方案是上海一家设计

院提供的，以一个湖为中心，湖周围是一圈独栋别墅，别墅外围是多层住宅，再外围是小

高层住宅。设计的想法很简单：让别墅的业主最接近湖景，可以从客厅、卧室的落地玻璃

窗内直接欣赏湖光水色。但是他没有考虑到：这个湖不是别墅业主独享的，而是小区业主

共享的，那些住在多层、小高层的业主要去湖边散步游玩时，都从别墅的花园、门前甚至

窗前走过才能到达湖边，别墅的业主经常受到这种门前屋后纷纷来去的干扰，个人隐私无

法得到有效保护。后来调整了规划方案，把一个湖变为两个湖，内湖是别墅区独享，外胡

是小区业主共享。这样，别墅单独成区，物业管理和安全保护工作都以桥为界，相对容易

一些。

应该尽量考虑项目营销的方便。

营销在规划设计上有两个基本要求，一个是卖点，一个是卖相。卖点要实在，比如深圳宝

安碧海名园项目，最大的卖点是户型设计，所有的户型都是错层，每户送20平米左右的一

间或两间房，广告口号是“经典户型，买一送一”。而在那些户型比较一般的项目上，设

计师力求环境景观园林设计有些出彩的新意。石家庄天山花园项目，最初的设计方案并未

考虑到开盘销售的卖相，在小区布局和分期建设方面都只考虑居住和施工的方便。后来有

人提出“先做卖相”的观点，坚持要求项目开盘时必须完成一个漂亮的小区大门、一条主

轴景观商业大道、一处中心园林一个布置精美的会所（兼做售楼中心）、一组精心装修温

馨舒适的样板房。开发商按照他们的要求，首先在一期施工中完成这五个工程，项目就具

备了良好的卖相。现在许多项目在楼房建好之前，先做好环境景观园林，目的就是为了营

销的需要。开发商只有完成销售才能实现利润，因此不得不要求设计规划工作也为营销服

务。

五、规划设计除了遵循专业规范以及技术要点之外，还要尽量考虑中国传统建筑景观学说

中的基本禁忌。

划设计。但传统建筑景观学说，很多设计师都不大了