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房地产业“营改增”新规分析

一、研究背景

自2014年两会提出“六大税改”，2015年两会进而提出推进“七大税改”，增值税改革一直是税制改革的重要方面。2016年，“营改增”全面铺开势在必行。

实施“营改增”改革则是推进增值税改革的重中之重，而房地产业的改革则是“营改增”改革中最有难度的一部分。3月24日，财政部公布了《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》细则，明确从2016年5月1日起，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税，并为房地产企业和建筑企业提供了过渡政策。

由于房地产行业业务复杂，牵扯的主体多，金额高，实施改革则对社会、经济影响较大。因此，改革要慎之又慎。就整体而言，房地产行业“营改增”的实施，将消除房地产业现行增值税、营业税并存引起的重复征税现象，完善增值税产业链条，解决房地产企业内部税负不公问题，规范房地产供应市场，降低纳税人负担，促进经济更好更快发展。

本组将从税制要素，营改增前后法规比较，税负变化三个方面开始让大家对此次房地产业营改增有个大致的了解。

房地产业“营改增”后税制要素

纳税人：

在中华人民共和国境内（以下称境内）销售不动产或者提供不动产经营租赁服务的单位和个人，为房地产业增值税纳税人，应当按规定缴纳增值税。

其中单位是指企业、行政事业单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位，个人指个体工商户和其他个人。

单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税人。

其中纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。

一般纳税人：年应税销售额超过500万元（含本数）的为一般纳税人。

小规模纳税人：年应税销售额超过500万元的为小规模纳税人。

符合一般纳税人条件的纳税人应当向主管税务机关办理一般纳税人资格登记。具体登记办法由国家税务总局制定。

除国家税务总局另有规定外，一经登记为一般纳税人后，不得转为小规模纳税人。

年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。

2.课税对象：

（1）销售不动产：指有偿转让不动产所有权的行为。不动产是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。

建筑物包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。

转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

（2）不动产经营租赁服务：指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。

将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。

车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

3.税率：

（1）一般计税办法：适用税率为11%

应纳税额=当期销项税额－当期进项税额

当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。

（2）简易征收办法：适用征收率为5%

应纳税额=销售额×征收率

计税依据（含过渡政策）

（1）销售不动产

=1\*GB3①非房地产企业纳税人转让不动产

纳税人

纳税对象

实行办法

计算公式

一般纳税人

转让2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产

可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%

选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%

一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产

可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%

选择适用一般计税方法计税的