new2大上海城XXXX年度上半年营销执行报告提案(2月19日).ppt

PPT;

2006年度上半年大上海城步行街

营销筹划报告

《兔脱方案》

2006年2月20日

;以客观市场分析为依据;

以开发商的需求为前提;

以我们专业知识为基础.

通过整合各方面的优势资源，制定切实可行的推广策略和销售策略，完成销售目标，最终实现大上海城步行街工程的全面胜利。;为什么实施兔脱方案？;集中优势产品夺取市场，快速回笼资金；

回归理性的价格，营造高性价比产品；

针对金街销售，执行自营特区策略抢占市场；

针对北区销售，执行10年返租，10年原价回购，3年租金一次性返还策略。

;市场分析

价格制定

面积分割

自营策略

返租策略

销售目标

销售通路;第一篇：市场定位篇——郑州的商业地产市场如何？;第一局部:市场分析;前三年郑州商业房地产供需关系回忆;第一局部:市场分析（续）;两项合计达1059500M2，2006年的市场供给量体至少100万方以上。比2005年又增长了34.45%。如果再加上郑州市各区社区型商业超过20万平方米的体量，供给量将达120万方以上。

在不考虑价格变动等其他因素的情况下，假设销售面积也比2005年同比增长34.45%，则仍有46.18万方的差额。

因此，2006年是郑州商铺的大年，市场供求关系失衡，供大于求已成定局。;2006年其他影响郑州商业房地产供需变化因素分析

;第一局部:市场分析（续）;如何跑赢市场的策略性总结;第一局部:市场分析（续）;如何跑赢市场的策略性总结;如何跑赢市场的策略性总结;第二局部：产品定位;第二局部：产品定位（续）;第二局部：产品定位（续）;客户群;市场价格数据表现：;结论;价格策略控制方向;具体价格策略建议;总体均价控制体系

;第二篇:企划推广篇

——我们如何应对剧烈的市场竞争？;

北区推广案名:

大上海展示中心

北区推广理念：

旗舰店聚集地;

创造更多的成功投资模式，给投资者一个方向性与确定性的想象空间，由此转化为对本工程明天的想象。

;10年返租，10年原价回购，前3年租金一次性返还

根据市场分析，市场竞争剧烈；

就北区子工程而言，弱势性产品，必须通过强势的策略来淡化产品的劣势；

根据销售中心阶段统计，约有18%的客户对??租期太短，返租比例较低产生抗性；;关于返租销售：为什么返租10年？;关于返租销售：10年原价回购的可行性;关于返租销售：前3年租金一次性返还;核心竞争力是商业综合竞争力，是关键的卖点,是“核按钮〞：

返租政策

品牌旗舰店

低总价低首付

;?

采用前期收取认购金的方式锁定客户，认购金2000元，签约抵充1万元总房款。

目的：为了集中签约，可以控制销售气氛，同时给客户制造高性价比的投资产品，人为制造热销现象，到达短时间快速回笼资金的需求。;

针对金街，我们的思考方向：

如何吸引大客户？

大客户的投资行为是什么？;金街推广主题：

1+1=3财富定律

主题解析：

资金本钱+时间本钱=租金收入、经营收入、转让收入

合同契约+托管承诺=产权、收益权、定时处置权

首付房款+10年期限=商铺、租金收益、本钱收回

金街推广理念：

二七商圈金腰带，首创双一层叠加步行街;金街推广名：

二七东路步行街

（需要到路名办办理登记）

为始终保持市场新鲜度，建议将“二七东路步行街〞的的铺源按照推出的先后顺序针对相对集中的区域进行命名，如纽约区、巴黎区、东京区等，让市场在一定阶段始终处于兴奋状态，以刺激客户购置，到达逐步实现销售的目的。;金街营销推广策略;关于自营特区：为什么允许自营？;自营运作延伸：

赠送品牌经营加盟商

设置“自营培育金〞，东西部比照，通过折扣手段加强自营客户的信心，同时作为促销措施吸引客户成交。

晚交房两年，16％租金折让房价，两年经营权生养熟，另可避税。;核心竞争力是商业综合竞争力，是关键的卖点,是“核按钮〞：

30-50平米可以自营的门面房

业态定位

金街双一层产品，蚂蟥吸盘

?;1、认购金1万元，签约抵充3万元总房款，每天增值500元（使用范围金街西部1-2层）

认购金1万元，签约抵充2万元总房款，（使用范围金街西部负1、3层）。

目的：为了集中签约，可以控制销售气氛。

2、对于大铺及多购铺的客户，视情况可：

首期款分期付：按揭采用221策略，

一次性