南新城村地块分析.pptxVIP

CIFIGROUP石家庄鹿泉区南新城村地块分析石家庄营销部2017.6.26

1.地块交通——紧邻西三环交通枢纽口，交通便利性非常好地块交通与外部连接：东侧紧邻西三环距西二环5.8km北向距石太、张石高速交口1.6km距西柏坡高速5km与市区连接：南侧紧邻市区和平路西延线及新华路西延线与鹿泉城区连接：南北向站前街横穿地块

1.地块交通——紧邻西三环交通枢纽口，交通便利性非常好西三环西二环石太高速张石高速西柏坡高速地块位置新华路西延地块交通与外部连接：东侧紧邻西三环距西二环5.8km北向距石太、张石高速交口1.6km距西柏坡高速5km与市区连接：南侧紧邻市区和平路西延线及新华路西延线与鹿泉城区连接：南北向站前街横穿地块和平路西延新华路西延三简路开泰街

2.地块站位——属城东新区生态环境优异的植物园板块地块站位城东新区紧密接轨都市，发挥生态环境优势，发展休闲旅游。该区依地理位置划分为北部植物园板块、东部上庄镇板块、西部西山板块植物园板块该板块以石家庄植物园为中心，周边聚集了凤凰山、秀水公园及北部生态农业观光园。该板块以优质的生态观光环境著称。1.2发展规划——城市空间布局地块位置植物园板块1.5w宜安大河板块1.1w抱犊寨板块1.2w上庄板块1.7w铜冶板块1.4w西部山前板块1.8w1.2发展规划——城市空间布局老城区城东新区现代产业园区滹沱河—西部沿山生态产业带东部环城都市综合产业带北部农业生态区鹿泉区整体规划一轴城市功能发展轴四区北部农业生态区、老城区、城东新区、现代产业园区两带东部环城都市综合产业带、滹沱河—西部沿山生态产业带房价板块图地块位置

3.周边配套——配套设施完善且品质高，属植物园板块，生态环境优异周边配套（5km内）往西5km为鹿泉区政府公园娱乐北侧距秀水公园1.6km距石家庄植物园3.4km东南侧石家庄动物园众诚高尔夫俱乐部附近商圈北国商城（鹿泉城区）规划中西三庄万达医院学校冀联医院西山医院鹿泉一中地块位置鹿泉市汽车客运站北国商城鹿泉区政府鹿泉一中石家庄植物园规划西三庄万达秀水公园众诚高尔夫俱乐部石家庄动物园冀联医院西山医院地块连接鹿泉老城区与新华区；该板块自身配套齐全，且可同时享受鹿泉老城区与新华区的完善成熟配套；紧邻秀水公园与石家庄植物园，生态环境很好。

Page6用心构筑美好生活4.竞品分析——区域主打改善产品、洋房均价1.8w,高层均价1.5w，单盘月均流量≧50套竞品地块位置新兴花语原乡业态：高层、洋房户型：85-134㎡价格：1.3w/㎡17年月均流量：200套龙湾业态：高层、洋房户型：80-135㎡价格：1.5w/㎡16年月均流量：35套华普城业态：高层、洋房户型：80-180㎡价格：1.4w/㎡17年月均流量：45套西美花盛业态：小高层、洋房户型：86-140㎡价格：2w/㎡17年月均流量：50套百岛绿城业态：高层、洋房户型：88-220㎡价格：1.3w/㎡月均流量：套秀水名邸业态：洋房、联排、叠拼、双拼、独栋户型：洋房70-115㎡，别墅138-290㎡价格：洋房1.7w/㎡，别墅2.8w/㎡17年月均流量：洋房70套，别墅25套恒大林溪郡业态：高层、洋房户型：84-150㎡价格：预计开盘价1.7w/㎡16年月均流量：220套乡橼墅业态：联排、叠拼户型：320-350㎡价格：1.1w/㎡17年月均流量：25套产品业态改善型洋房、低总价别墅居多高层以小户型2居、3居为主价格高层均价：1.5w洋房均价：1.8w别墅总价：260-400万/套月均流量高层洋房：30-50套（当地小房企）200套（品牌房企）别墅：20-30套竞品分布

5.客群分析及产品建议——低总价高赠送别墅均价2.5w，低总价全功能高层均价1.8w高层（刚需+首改客群）1、本地刚需及首次改善客群2、市内外溢刚需及首次改善客群依据竞品详细分析板块客群别墅+洋房（改善客群）板块内已有别墅客群；鹿泉区为全市成熟别墅区，客群对鹿泉区别墅已有认知；但该板块非真正的西山别墅板块，低总别墅成补缺者？？如何与竞品打差异化抢客户补缺者！周边竞品优：小面积、低总价“国民别墅”劣：整体品质低，非“真正的别墅”产品：120-160平高赠送联排和叠拼（实得面积240-300平）总价在260-400万/套均价：2.5w(实得1.25w)√本地客群：地缘性、交通便利性市区刚需+首改1、市内高层均价1.9w〉1.5w，价格挤压刚需客群外溢、交通便利（属1小时内可接受范围内）2、低总价实现空间功能需求3、环境优质不限购，低首付产品建议客群构成及导入原因√高层产品建议：户型：68平小两居、95平紧凑三居、135平功能性四居总价控制在230万以内均价：1.8w（小面积全功能、低总价）R≤2.3利润最大化高单价、高流量