物业费催费教程培训课件PPT(共-32张).pptVIP

物业费催费培训实务;业主拖欠物业费吞噬企业利润，损害企业利益！

业主不缴费的理由：

（1）业主不能明确分辨相应法律责任的归属。

（2）物业公司平时怠于催收。（员工法律培训不足缺乏整套催费措施，员工心理素质偏弱）

;课程安排;物业公司与业主相关法律关系;

“统一战线，武装斗争，党的建设，是中国共产党在中国革命中战胜敌人的三个法宝，三个主要的法宝。”

;催收工作三要素;工作状态篇;电话催缴物业费常见情绪：;催收工作要领;催收心态;电话催缴物业费注意事项：;对业主缴费心理的把握;工作量篇;催费方式和流程;工作技巧篇;特别注意;拒交物业费对策分析

;情形：房屋漏水

案例：易漏水先生因家里漏水，地板泡坏，墙面毁损，损失巨大；而物业没有采取相应的维修措施，拒交物业费。

应对话术：

房屋漏水分为两种情况：

a.外墙漏水。外墙漏水划分两种情况，一种属于在房屋保质期内的外墙漏水。《建设工程质量管理条例》第40条第2款规定：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保质期为5年。五年内出现的漏水情况，应由开发商提供售后服务。物业的责任只能是尽量帮忙联系开发商，至于结果如何无法保证，物业不能对开发商采取强制措施。

另一种属于质保期外的漏水，属于公共面积，需要启动维修基金。（维修基金：是指商品住房和公有住房出售后建立的专项用于住宅共用部分、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的基金。）

b.室内漏水，通知物业维修，部分原因可能是其他业主的问题。

不管是上述任何原因，都是与物业无关，物业费仍要进行缴纳。

;情形：电梯故障

案例：常爬梯先生居住小区，单元楼电梯故障频发，有几次还被夹在电梯中。因此拒交相应物业费。

应对话术：

电梯故障原因之一：电梯本身的质量问题，物业公司联系销售商或生产厂家进行售后服务。

原因之二：电梯过了保质期，启动维修基金。启动维修资金的程序也很复杂，需要业主的配合也需要时间，同时需要满足以下条件：（1）用来维修小区的公共区域，且是???共区域的大、中修；（2）小区业主2/3以上且占小区面积2/3以上的居民同意。;情形：车辆被盗

案例：刘粗心先生下班回家后把电动车停在车棚。第二天早上发现电动车丢失，因此认为物业尽到保管义务，拒交物业费。

应对话术：（区分公共领域和车库）物业收取的为车位费，不是管理费，物业与业主之间不存在保管合同关系。基本上此类问题都体现在业主的电动车被盗，大部分原因是由于业主乱停乱放，或者没有上锁。且被盗需有公安机关报案记录。;情形：家里被盗

案例:王百万先生，某晚家里被盗，损失十几万，随即报案。公安机关至今没有破案，未找到偷窃之人。王先生认为物业没有尽到安保义务，没有保护其室内财产安全，自此拒绝缴纳物业费。

应对话术：关于业主室内的财物安全，如果没有与物业签订特别的协议，物业只要按照《物业服务合同》的约定，提供了相应的安保义务，就可免责。被盗是小偷侵害业主财产，公安机关负责破案。;情形：空置房

案例：赵土豪先生在武汉市拥有几处房产，其中有几套仍为毛胚房。几年来，都没有缴纳物业费。他认为，自己不住在小区，没有享受相应的物业服务，不需要缴纳费用。

应对话术：空置房也仍然需要缴纳物业费，法律有明确规定。《武汉市物业管理条例》第12条规定：房屋交付使用后所发生的物业服务费用，由业主承担，但房屋交付后一年内无人入住的，空置期间由业主按照百分之七十的比例承担物业服务费用。;情形：人在外地

案例：小区客服多次催黄飞龙先生前来缴纳拖欠的物业费，黄先生每次都说他还在外地出差，只要回来就马上会来交。经多次催告，仍没有见黄先生前来缴费。

应对话术：可以告诉业主通过转账方式进行缴费，回来交的话明确回来的具体时间。对公转账必须在银行柜台进行，不能在ATM机上进行。并且一定要进行备注，房号姓名和物业费。转账后留下转账凭据，才能到物业领取相应的收据或者发票。对公转账必须提供具体的户名、账号和开户行信息。;情形：物业服务水平不高

案例：杨完美女士拖欠物业费已有几年，每次物业向她进行催告，她都会说一大堆理由评判物业的服务质量差，对物业各种不满意。

应对话术：物业费价格跟物业服务成正比，不同的物业服务水平对应不同的价格水平；业主不能以0.5元/平米的物业费价格要求物业公司达到1.5元/平米的服务水平。服务不到位的地方，物业都在努力改善，不满意的业主可以物业提改进意见。部分业主长期欠缴物业费，物业公司达到亏损状态，物业只能减少服务成本，服务水平也随之下降，这是一个恶性循环。无论什么原因，欠费的业主是没有资格成为业委会成员的。;情形：违章建筑

案例：楼上业主在窗台、阳台外搭建植物架台，李小心