降息预期持续波动，美国房地产市场如何表现.pdf

行业深度研究报告

目录

一、供给端：短期主要受利率影响，长期有一定约束-6-

1、过去两年：高按揭利率限制二手房供给-6-

1.1、二手房过去两年受高利率“锁定效应”-6-

1.2、新房承接挤压需求，受影响相对较小-7-

2、短期：供给弹性较大程度取决于降息幅度-9-

2.1、按揭利率下降有利于二手房供给释放，幅度取决于按揭利率变化-9-

2.2、按揭利率下降，也有利于新房开工信心改善-10-

3、中长期：供给仍然存在约束-11-

3.1、新房建设受制于诸多因素-11-

3.2、二手房空置率很低，房龄较高，有效供给受限-13-

二、需求端：短期降息有利于需求释放，中期有一定支撑-14-

1、过去两年：高利率+高房价导致购房负担高位-14-

2、短期：按揭利率下降有利于购买力释放-16-

3、中期：需求端有一定支撑因素-17-

3.1、人口角度：千禧一代、婴儿潮一代需求仍有释放空间-17-

3.2、居民杠杆角度看，当前相对健康-21-

三、预测：不同情形下，美国房地产量、价可能的走势-22-

1、情形假设：不同利率下的量价走势-23-

2、长周期看，美国地产当前或处于上涨周期中后段-24-

四、风险提示-26-

图目录

图1、美国按揭利率和新房二手房成交量-5-

图2、美国按揭利率和新房二手房房价-5-

图3、高按揭利率下，二手房库存保持低位-7-

图4、按揭利率提升阶段，新增挂牌量持续负增长-7-

图5、23年新房销量同比正增长，而二手房销量同比负增长-8-

图6、新房库存受高按揭利率影响相对较小-8-

图7、新房库存周期高于二手房库存周期-8-

图8、新房开工、许可量与按揭利率-8-

图9、新房成交占比提升-8-