前厅客房服务与管理(第四版)》教案 第十章 房价管理(东北财经大学出版社).pdfVIP

第十章房价管理

【教学目的与要求】通过对本章节的学习，了解影响客房定价因素、学习客房定价目标以及

客房定价法与价格策略，同时了解成都市的客房价格体系与平均房价。

【教学重点与难点】客房定价因素、客房定价法、客房价格策略

第一节确定房价的基础

一、客房价格的构成

客房商品的价格是由客房商品的成本和利润构成的。

二、影响客房定价的因素

饭店制定房价时，要受到很多因素的影响。我们把影响房价的因素分为两大类：一类是外部

影响因素，另一类是内部影响因素。

1．外部影响因素

(1)社会政治、经济形势影响旅游经济具有脆弱性，其产品具有不稳定性、波动性。一个稳

定、繁荣的社会政治及经济环境对以旅游经济为其重要收入来源的饭店来讲是至关重要的。

因此，在客房价格的制订过程中，房价也会受到以上因素的影响。旅游经济具有脆弱性，一

旦出现负面的影响，就会使旅游行业出现不稳定性和波动性。例如，美国“9·11恐怖袭击事”

件后，纽约麦迪逊大道的纽约宾馆超过四分之三的客房被闲置，美国旅游业曾一度陷入困境。

(2)季节性影响季节性强是旅游业的一大特点。季节直接影响饭店经营的好坏。有些地区甚

至由于自然气候这一因素的制约，在旅游淡季景区放假休息，直接影响饭店经营的好坏，饭

店需要提供优惠的房价等措施来维持正常的生存。

(3)供求关系影响当供过于求时，饭店业不得不考虑降低价格；当供不应求时，饭店业要考

虑适当提高价格。客房商品的价格随供求关系的变化而调整。饭店商品的价格随供求关系

的变化而不断调整，当供过于求时，饭店业需要考虑降低价格；当供不应求时，饭店要考虑

适当提高价格。例如，黄金周历来是商务接待型高星级饭店的“小冰川期”，2007年F1“驶入”

上海，饭店房价因此而一路飙升，买出了“海鲜价”。

(4)竞争对手价格影响竞争对手的价格是饭店制订房价时的重要参考依据。因为在定价过程

中，定价人首先要调查本地区同等级、同档次、具有同等竞争力的饭店的房价，做到“知己

1

知彼”。

(5)行业组织的价格约束客房房价还要受本地区政府主管部门以及行业协会等组织和机构

对饭店价格政策的约束，例如某地区对所在地区饭店客房价格的最高上限，等等。政府为了

维护经济秩序，或为了其他的目的，可能通过立法或者其他途径对饭店行业的价格进行干预。

政府价格干预行为主要能够起到两方面的作用：一是维护消费者的利益，防止价格过高形成

饭店价格的暴利；二是保障企业的利益，避免恶性价格竞争。例如，黄山市发出调控宾馆价

格的通知，从2006年3月1日起，对该地区内的宾馆实行最低调控价格管理

(6)客人消费心理认同客人的消费心理也是进行客房价格定价时应予以重点考虑的因素，尤

其是客人对某一种商品价格能够接受的上限和下限。一篇题为《八个有价值的消费者心理》

一文，总结出中国与欧美消费者不同的消费心理。例如，中国消费者会在面子心理的驱动下，

消费甚至超过自己购买或者支付能力。饭店可以利用这种心理，进行定价，获取溢价。

2．内部影响因素

(1)定价目标定价目标是指导饭店进行客房定价的首要因素。这是饭店确定经营方针的重要

依据。

(2)饭店地理位置地理位置对于饭店经营的确非常重要。位于市中心区、繁华商业区、距离

机场、火车站比较近、交通便利的饭店，其房价的制定或调整的条件就会有利一些。而位于

市郊、远离繁华商业区、交通条件等地理位置较差的饭店，虽然地价便宜，经营成本低，但

由于其对客人的吸引力差，因此房价会相应的低一些，以提高饭店的竞争能力。

(3)经营成本及建筑成本回收这是影响客房价格水平的基本因素比如建筑成本回收期的长

短，以及目标利润率的高低，都会对房价的制定产生影响。在进行客房定价时，必须考虑成

本水平。根据国际酒店业的一般标准，五星级酒店的投资成本，换算成每间客房为单位来计

算，在15万～20万美元，四星级酒店为10万～14万美元，而经济型酒店则为1.5万～4

万美元。因此，饭店的投资大小是影响客房价格水平的基本因素。此外，投资成本回收期的

长短，以及目标利润率的高低，都会对房价的制定产生影响。

(4)饭店服务质量在定价过程中，除考虑饭店硬件设施设备的档次以外，还必须要考虑服务

质量水平。被誉为“美国酒店大王”的斯坦特说过“酒店业就是凭借酒店来出售服务的