《房地产投资的战略分析》8400字.doc

房地产投资的战略分析

摘要

随着宏观调控力度的加大，对区域、对市场、对政策的战略分析和正确把握，将决定开发商的成败和生死。战略策划，将成为房地产开发环节中最重要的一环。在房地产开发过程中，较早的开发商总是企图用建筑的手段去解决宏观的市场问题，最多考虑到的是利益最大化，容积率使用最大化，到了后期，产品确定了，准备销售了，才开始找策划。现在新的房地产开发的方向需要放弃很多固有的观念，战略策划必须在起点上做才能让项目获得最大的效益。战略也必须用具体的调查数据支持下制定，而我的论文讨论的就是，如何判断一个房地产项目是否有投资价值以及在房地产开发过程中的战略策划。

本文共分为五部分。第一部分简单的阐述了本文的研究背景和研究意义；第二部分概述了房地产的投资；第三部分谈到了房地产投资项目开发过程的分析；第四部分对房地产的投资组合策略进行了分析；最后论述了要加强房地产投资的战略管理。

关键词：房地产投资战略分析投资开发

目录TOC\o1-3\h\z\u

摘要 II

第一章导论 2

1.1研究背景 2

1.2研究意义 2

第二章房地产投资的概述 3

2.1房地产投资的概念 3

2.2房地产投资的类型 3

第三章房地产投资项目开发过程分析 4

3.1投资项目开发过程分析 4

3.2物业管理投资过程分析 4

第四章房地产投资组合的策略分析 5

4.1房地产投资时机组合策略 5

4.2房地产投资区域组合策略 6

4.3房地产投资产品组合策略 6

第五章加强房地产投资的战略管理 7

5.1加强房地产企业投资的战略规划 7

5.2加强新建房地产项目的投资决策 7

5.3加强设计阶段的产品策划 8

5.4加强房地产项目的投资组合策略 8

5.5加强投资计划与资金平衡 8

5.6加快企业的资金回收进程 9

第六章结论 10

参考文献 11

第一章导论

1.1研究背景

随着中国市场经济的稳步发展，房地产业已成为经济发展的支柱产业，房地产投资也日益活跃。随着中国已加入WTO，中国的房地产投资面势必更加宽广，但相应地也带来了风险。中国的房地产业近几年已经有了长足的发展，许多地方政府将房地产业作为当地的支柱产业，给予支持与扶持。近两年来，中国的房价不断攀升，新高记录不断被刷新。

面对如此形势，房地产投资者不断增多。我们可以从上市公司的公告中发现，将主业转型为房地产开发与经营的企业不断增多，而更多的则是兼营房地产业。房地产个人投资者也不断增多，购买新房以后将旧房出租，以房租支付新房贷款。但随着房地产开发领域法律的完善、操作的规范、竞争的加剧，房地产投资的利润空间会缩小，风险也在加大。如何对待房地产投资已日益成为社会投资热点问题。

1.2研究意义

房地产是人类生产和生活的一个最基本要素，房地产业是国民经济的先导型基础产业。房地产因其独有的保值性、增值性、长期使用性、大量投资性特征己成为世界经济的三大支柱产业之一，同时房地产的发展水平也成为一个国家现代文明水准的重要指标。房地产独待的性质也决定了房地产投资具有开发周期长、受投资环境影响大、投资风险巨大的特征。

改革开放以来，中国房地产业逐步发展，作为房地产业主体之一的房地产企业也随之逐步发展，从1992年最初的民营企业在房地产投资中初露头角，到2002年国有民营企业两分天下，再到目前经过行业整合出现的一些行业巨头，可以说在其发展过程中呈现出一些阶段性特点，在国家对房地产业实行宏观调控后又呈现出新的发展趋势。

针对2002年至今的房地产投资热潮中出现的一些诸如银行信贷风险提高、大量土地荒废、拆迁矛盾加剧、土地交易暗箱操作引发的严重社会腐败以及建筑行业普遍拖欠民工工资等问题，国家自2002年7月以来，在土地供应、银行信贷方面实施了一系列的宏观调控政策。不难看出我国未来的房地产企业的一些发展趋势，房地产开发行业壁垒不断提高，中小房地产企业将被淘汰出局，行业集中度逐步提高，市场将由无序竞争向大企业大集团占领瓜分市场转变，企业面临的风险和竞争加剧。面对竞争日益激烈的房地产开发市场，企业只有科学地、深入地对房地产投资战略进行分析、研究，才能使房地产企业避开风险，获得不断发展。

第二章房地产投资的概述

2.1房地产投资的概念

投资是指经济主体为获取预期收益而投入一定量货币或者其他经济要素，以形成资产的经济行为。根据投资资金的周转方式，投资可以分为固定资产投资和流动资产投资两大类。固定资产投资包括基本建设投资和更新改造投资两部分，从再生产的角度看，基本建设投资主要属于固定资产的外延扩大再生产，更新改造投资