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关于收益法中“收益期”的有关规定
在评估中采用收益法测算估价对象价值时，对于收益期的确定有如下几种情况：
=1\*GB3①
=1\*GB3①m=n时，收益期为m或者n;
=2\*GB3②
=2\*GB3②m﹥n时，收益价值为按建筑物剩余使用年限（n）计算的价值，加自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值；
2、非住宅用途：
=3\*GB3
=3\*GB3③m＜n时，收益价值为按土地剩余使用年限（m）计算的价值，加建筑物在收益期结束时的价值折现到价值时点的价值。
其中m：土地剩余使用年限，n：建筑物剩余使用年限
对于第=2\*GB3②种情况，自收益期结束时剩余期限土地使用权在价值时点的价值=按土地剩余使用期限（m）计算的土地使用权在价值时点的价值-按建筑物剩余使用年限（n）计算的土地使用权在价值时点的价值。（目前该种情况很少）
对于第=3\*GB3③种情况，建筑物在收益期结束时折现到价值时点的价值=建筑物在收益期结束时的剩余建筑物价值×收益期结束时的折现系数。（目前基本上都是该种情况）
其中建筑物在收益期结束时的价值（建筑物折旧后价值）采用简单直线法计算：即建筑物折旧后价值=收益法中估价对象重置价格×（（建筑物剩余使用年限-土地剩余使用年限）÷建筑物寿命））
下面针对发生情况较多的第=2\*GB3②种情况进行具体举例说明（自2018年5月24日起采用该规定）：
（1）估算有效毛收入
适用公式：
有效毛收入=有效年租金收入+租赁保证金利息
有效年租金收入=潜在年租金收入×(1-空置和收租损失率)
①潜在年租金收入
估价对象目前未出租，目前开州区汉丰街道房地产市场上同类项目较多，其市场租金依建筑档次、质量和所处区位的不同亦有所差异，根据对周边类似商业用房租金、空置率、租金损失的调查，选择3个可比实例进行修正，得出估价对象的租金水平。经过广泛的市场调查和比较分析，从中选取了三个可比性较强的实例，租赁情况和测算过程如下：租金调查表
比较案例
座落
用途
面积（平方米）
装修情况
楼层
平均租金（元/平方米）
空置和租金损失率
案例A
位于开县汉丰街道帅乡路吕氏春秋市场1层门面，目前经营杂货
商服用房
40
中装
第1层
86
6%
案例B
位于开县汉丰街道帅乡路吕氏春秋市场1层门面，目前经营鞋袜
商服用房
50
中装
第1层
85
6%
案例C
位于开县汉丰街道帅乡路吕氏春秋市场1层门面，目前经营服装
商服用房
55
中装
第1层
82
6%
用市场法测算估价对象客观租金水平：
可比实例
实例A
实例B
实例C
座落地点
位于开县汉丰街道帅乡路吕氏春秋市场1层门面
位于开县汉丰街道帅乡路吕氏春秋市场1层门面
位于开县汉丰街道帅乡路吕氏春秋市场1层门面
比较实例租金（元/平方米.月）
86
85
82
租赁情况修正系数
100/100
100/100
100/100
交易日期调整系数
100/100
100/100
100/100
区位因素调整系数
100/100
100/100
100/100
实物因素调整系数（装修，层高）
100/98
100/98
100/98
调整后的租金（元/平方米.月）
88
87
84
比较租金（元/平方米.月）
86
②可出租比例
据现场勘察，估价对象均可出租，出租比例为100%。
③估算空置和收租损失率
估价对象作为商服用房，根据估价人员对估价对象所在区域的调查了解，该区域类似房地产的出租率一般，本次估价空置率取6%；租金损失包括承租人失约而少缴、欠缴的租金以及经营过程中欠付的水电、物管等费用，租约的履行过程中可能存在租金损失，由于在出租前有履约保证金，租金一般为提前支付，在一定程度上减少了损失的可能性，本次估价取2%。综上所述，空置和租金损失合计为8%。
④有效年租金收入计算
潜在租金收入×12×（1-空置和收租损失率）
⑤租赁保证及押金收益
根据估价人员对估价对象所在区域类似房地产的调查了解，类似商服用房保证金一般为押一付三，本次按86元/平方米计算，利息率按一年期存款利率%计。
⑥总收益
总收益=租金收益+押金收益
（2）年总支出
①年维修费：一般取房屋重置成本的1%～3%，根据估价对象的实际情况，按房屋重置成本的2%计算，根据估价人员现场勘查的结果以及参考相关技术资料数据，结合估价对象实际装修情况，估价人员确定估价对象的重置单价为2000元/平方米；（钢混结构重置价一般为2000左右，砖混一般为1600左右）
②保险费：一般取房屋重置成本的%～%，根据估价对象的实际情况，按房屋重置成本的%计算：
③管理费：一般取房地产年总收益的1%～3%，根据估价对象的实际
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