白鹭洲度假公园项目市场分析与定位.docVIP

白鹭洲度假公园

全国房地产经过十几年的发展，取得了长足的进步：截至2000年年末，全国城镇（2000年全国第五次人口普查结果：全国城镇人

口为45594万人，城市化率约为36％）人均居住面积已达到10.25平方米，城镇居民的居住品质有了很大的改善。

根据我国住房建设发展规划，到2010年我国总人口约为14亿，城市化率达到40％，住宅发展目标为户均一套，人均一室，人均居

住面积15平方米，主导户型为三室二厅和二室一厅，户均面积90～120平方米。因此人口增加、城市化进程的加快和人们要求改善居住

品质的愿望，将成为住房建设发展的三大原动力。

但随着全国房地产开发的不断升温，其商品房空置率也在不断增

加，达到了创纪录的9124万平方米（国家统计局最新公布统计资料）。

这是因为房地产经过近十几年的发展，已基本上解决了人们居住有无

的问题。尤其是发达地区如北京、上海、深圳和广州等地人居住面积

已达到20多平方米，人们对住房的需求不再满足简单的居住要求，

城市大量象火柴盒似、枯燥沉闷的建筑使生活水平不断提高、对居住

条件越来越讲究的人们开始思索：我们究竟需要什么样的居住方式？

我们真的能象海德格尔所说的那样“诗意地居住”吗？这是现代

城市居民所面临的问题，也是每一个房地产开发商所面临的问题。

当前，传统房地产的市场机会逐渐减少，住房消费开始向舒适型

转移，销售市场出现了萎缩的前兆。大量的传统房地产资金开始寻求

并开辟新的领域。为阻隔都市的喧嚣、浮躁，寻求宁静、闲适的自然

生活，郊区化居住的观念日益被人们所接受并得到大力推崇。和发达

国家一样的“城市空心化”概念正在被中国老百姓所接受，有钱人及

大部分中产阶级前往郊区或城市边缘地带居住正成为一种居住时尚，

快速带动着住宅郊区化的发展。

随着城市居民收入水平的不断提高，消费者将更加重视生活质量

的提升，生存需求被发展需求和享受需求所取代，物质需求被情感需

求所替换。教育、健康、休闲等后三产需求成为购房者作出是否购房

决定的主要标准，后三产时代已经来临。

在房地产竞争日益激烈的今天，越来越多的开发商祭出了出卖生

活方式的大旗，各楼盘都纷纷宣传不仅仅卖给购房者一个50或70年

的生活时间，更重要的是卖给买家一个居住于此的、度身订造的生活

方式。

当前，传统房地产开发的机会逐渐减少，京、沪、深人均居住面

积已超过20平方米。大量的传统房地产资金开始开辟新的领域，其中就包括旅游度假物业开发。为整合生活要素，满足人们后三产时代

的需求：旅游、教育、健康、休闲等各种独具特色的房地产项目应运

而生：

（一）旅游房地产

旅游房地产的发源地始于法国地中海沿岸，60年代法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村开发了以分时销售(出售以酒店为主的物业使

用时间段)的方式招揽客户，标志着旅游房地产市场的开始。今天遍

布世界各地的分时度假、产权酒店、高尔夫度假村、山地度假村、养

老公寓等，将旅游房地产市场推向了高潮。

在我国，“旅游房产”还是一个比较新鲜的概念，但是我们应该

看到旅游房地产市场潜力巨大。我国是新兴的旅游大国，具有强大的

旅游消费群体。据国家旅游局透露，到1999年，我国过夜旅游人数

和旅游外汇收入分别位居世第五位和第七位。为更好地推动旅游房产

的发展，由中国房地产业协会主办“第一届中国旅游房地产博览会”

于2001年7月26日至28日在海南省海口市举行，国内外大批有实

力、有见地的开发商就旅游房地产发展大市场献计献策。

在全国的众多旅游房产项目中，有不少依托郊区的自然风光，清

新的空气环境开发的、令城里人喜爱的旅游度假房产，获得了成功。

最近在成都青城山大门对面出现的一大型旅游度假项目-----青城白鹭洲便是一例。

位于青城山旁的白鹭州度假公园总占地面积430亩，容积率仅0.35，绿化率高达75%，其中规划销售的别墅面积85000平方米。整个项目依托园内名山-----青城山的名气，依山而建。青城山古木奇

树参天，一年四季温度适宜，自古以来靠幽静而闻名天下，历来是成

都及周边人士游泳度假的黄金宝地。

~400平方米的独立别墅和连排别白鹭洲度假公园全部修建为50

墅，总价最低仅10万元左右，是白领阶层都能轻松拥有的周末度假物业。项目号称“户户临水，移目换景”，因为它引进了青城山泉，

营造了85亩大型活水湖，别墅临湖而建，户户推窗即可见水。为了

充分迎合度假之人的喜爱，小区设置有大量休闲、运动、娱乐项目的

主题度假公园、四星级酒店、滑雪场等，令业主及家人乐不思归，其

别墅风格与青城山风景协调一致，倒映在湖光山色之中，令人心旷神

怡。

（二）教育房地产

当人们有了生活得更好的要求，当人们明白了知识可以改变生

活，智慧可以创造财富，当人们懂得了学习能够让自己永远走在最前

面，教育便成了生活中的一