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江苏省常熟市文化片区4号、9号、7号地块调研简报
2015年4月28日
地块概况：
地块位于常熟市城区文化片区。文化片区是常熟市城区重点发展片区，片区定位文化教育和娱乐为主，整体定位和环境品质均很高；预售条件为高层洋房带地下室的出±0两层；无地下室的为达到总层数的1/3条件下可申请办理商品房预售手续。目标地块交通便捷，距离常熟市政府约4公里，车程约8分钟。距常熟市核心商圈约5公里，车程约11分钟。目前周边配套以学校、体育馆、展览中心为主，规划有行政中心、商业综合体和轨道交通等配套，区域发展潜力极大。
市场综述：
城市特点
全市常住人口为150.97万人，其中城镇人口99.69万人。2014年GDP总量2009亿元，增幅7.5%，全国县级市排名第18，全省县级市排名第4，人均GDP超过2万美元，已达到发达国家水平。
供需关系
供应增加，成交下降，供大于求，成交价格略有下降。2014年，全市商品房供应面积221万㎡，同比增长13%，商品房销售面积142万㎡，同比减少29%，供需比1.55，市场供大于求，商品房销售额132亿，全市商品房销售均价9321元/㎡,同比下跌4.67%。商品住宅供应面积180万㎡，同比增加17.6%，商品住宅销售面积115万㎡，同比减少29%，商品住宅供需比1.56，全市商品住宅销售均价8920元/㎡,同比下跌1%。（数据来源自常熟透明房产网）
产品及价格
洋房
洋房在售面积集中在90~140㎡；其中热销面积：两房，90-95㎡；小三房，110-120㎡；三房，120~140㎡。
项目所在区域为城市中心区，高层洋房均价约为10000-13000元/㎡（毛坯）
别墅
当地别墅以叠拼为主，热销产品主力面积140~190㎡，均价约为18000-20000元/㎡（毛坯），成交总价约200~350万元之间（毛坯）。
标杆项目情况
洋房
2014年常熟市区销售套数和面积双料冠军是中南御锦城项目，年去化963套，10.3万㎡，成交金额9.9亿元，成交均价9611元/㎡（毛坯）。其中该项目热销户型面积为三房的84~124㎡户型，目前均价9500元/㎡。2014年常熟市销售金额冠军是中南锦苑项目，成交金额10.96亿元，成交面积8.58万㎡，成交均价12774元/平米，该项目属于文化片区，是距离三个目标地块最近的商品房项目。
客户分析
洋房
当地洋房客户以刚需和改善型客户为主，客户以常熟本地客户为主，城区客户占到总客户量的40%，进城、返乡置业客户占比35%，外地客户占比25%（以招商城做生意的江浙沪客户为主）。
因为目标地块位于常熟城区，是常熟重点发展方向，环境及发展潜力均较大，周边名校林立，文化氛围浓厚，可以吸引常熟全市及外地在常熟做生意的高端客户，预计客户以常熟本地高端客户为主，市区占40%，周边乡镇区域占比50%，外地客户占比10%。
机会
1、购买力强，常熟市在全国县级市排名第18，全省县级市排名第四，人均GDP超过2万美元，已达到发达国家水平；
2、常熟核心区已极少有地块出让，文化片区是常熟重点发展方向，周边环境好，学校、体育中心环绕，规划有行政中心、商业综合体，发展潜力极大，是常熟市民认可的高端片区。
威胁
区域客户购买力强，客户自主性强，对品质要求高，对精装修产品存在较大的疑虑；
2014年常熟房产市场供应增加，需求下降，供大于求，成交均价下降，市场呈现了下降的态势；
3、地块土地价值高，虽然地价较高，但受到关注较多，可能产生溢价。
营销中心意见：建议谨慎推进该地块，（其理由如下：当地人均收入较高，购买力强；文化片区是城市重点发展方向，发展潜力巨大，得到常熟市民认可；片区中南锦苑2014年销售8.58万平米，10.96亿元金额，我司品牌、产品、服务、营销均优于中南，但常熟市场2014年呈现了供大于求的态势，部分项目以价换量。）
4号地块：
产品建议：占地123.6亩，容积率2.4，总建面约20万㎡，建议以91-130㎡的高层洋房为主。建议主力设置户型YJ105、YJ130，少量YJ140产品。
售价建议：30层高层洋房精装均价12500元/㎡（建议提升精装标准至800-1000，厨卫部分配置知名品牌）。商业毛坯均价20000元/㎡（毛坯）。
9号地块：
产品建议：占地130.9亩，容积率2.0，总建面约17万㎡，建议以91-130㎡的高层洋房为主。建议主力设置户型YJ105、YJ130，少量YJ140产品。
售价建议：30层高层洋房精装均价12000元/㎡（建议提升精装标准至800-1000，厨卫部分配置知名品牌）。商业毛坯均价19000元/㎡（毛坯）。
7号地块：
产品建议：占地57.4亩，容积率2.4，总建面约9万㎡，建议以91-130㎡的高层洋房为主。建议主力设
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