第二章--房地产金融.ppt

第二章房地产金融理论基础教学目的：使学生掌握货币时间价值基本原理，清楚其在资产定价中的应用；掌握财务杠杆原理；了解投资组合和金融中介理论；了解房地产抵押中涉及的法律问题。为以后的学习打下基础。教学重点：货币时间价值；财务杠杆原理。教学难点：资产定价；融资决策。教学方法：课堂讲授，案例法。第二章房地产金融理论基础第一节货币的时间价值第二节资产定价原理第三节融资选择与财务杠杆原理第四节投资组合理论和金融中介理论第五节房地产抵押及其法律关系第一节货币的时间价值货币时间价值的概念贯穿于全部金融业务，也是房地产金融业务的基础。房地产金融业务多属于长期贷款，分析、评价贷款效益，必须科学预测现金流出与流入的时间和数量，然后利用货币时间价值的概念换算成统一时点的数值进行全面、客观评价。第一节货币的时间价值一、货币时间价值的概念货币的时间价值是货币资金随着时间变化而形成的增值，表现为同一数量的货币在不同时点上具有的不同价值。货币时间价值的真正取得依赖于现实的投资活动，但该概念的存在与投资无关。人们会认为货币随时间的推移必然会增值，没有货币时间价值的存在是一种损失。很明显货币的时间价值经常表现为利息。一、货币时间价值的概念货币时间价值概念的来源：古典经济学都用“报酬”或“补偿”来解释利息的存在。最早把利息与时间联系起来的是庞巴维克，他提出了“时差论”，把利息看作人们对同一物品在不同时间上的评价差异，因为风险的存在，人们更重视现在而忽略未来，所以对同一物品现在的评价大于未来时点的评价，只有未来时点更多的该物品才能与现在的评价相同。这个差额称为价值时差，利息就是货币价值时差的表现。第一节货币的时间价值二、货币时间价值的计算借款人借入的金额称为“本金”；借款人按一定利率支付给贷款人超出本金部分的金额称为“利息”。根据一定利率计算出的本金在未来某一时点的价值（本利之和），称为“终值”；反过来，未来某一时点一定货币额按现行利率计算的现在价值称为“现值”。把未来值折算为“现值”的过程称为“折现或贴现”（discount）；折现中使用的利率称为“折现率或贴现率”（discountrate）。二、货币时间价值的计算1、单利的终值和现值二、货币时间价值的计算2、复利的终值和现值2、复利的终值和现值名义利率和有效利率的换算：复利计算时n和r的期限单位必须一致，但银行给出的都是年利率，但付息期却不一定，这就会导致客户实际承担的利率（有效利率）和银行提供的利率不一致的情况。例如：本金100元，年利率12%的情况下如果1年支付一次利息，年终本利和为112元，利率为12%；如果半年支付一次利息，年终本利和为112.36元，有效利率为12.36%;如果1个月支付一次利息，年终本利和为112.68元，有效利率提高为12.68%。2、复利的终值和现值从前面的计算过程可以得到有效利率和名义利率的换算关系：把有效利率的公式代入复利终值和现值公式，得到：2、复利的终值和现值案例1：某房地产公司为了解决销售困难推出“还本销售”计划，如50万元的商品房，10年之后，购房者凭发票可领回全部房款。怎么理解开发商的行为？二、货币时间价值的计算如果利率为12%，按月复利，那么10年后的50万相当于现在的：差不多相当于房价打了7折。但与直接打7折销售相比，不但房子卖出去了，还带来了长达10年的50万元资金的使用权利。当然这个案例里暗含了房地产公司对房款的使用可以取得12%的年收益的假设。二、货币时间价值的计算3、年金的终值和现值年金是指在某一确定期间内，每期都有一笔相等金额的收付款项。实际上就是一组相等的现金流量。按照发生方式不同，年金分为普通年金、先付年金、递延年金和永续年金。3、年金的终值和现值（1）普通年金的终值和现值普通年金又称后付年金，是指在一定时期内每期期末有等额收付款项的年金，这是在现实经济活动中最常见的年金形式。普通年金终值的计算公式为：（1）普通年金的终值和现值普通年金现值的计算公式为：（1）普通年