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建筑装饰装修工程的维修与保养的浅析

摘要：分析了建筑装饰装修工程维修与保养的状态，列举了国内现有标准规

范的不足，确定了规范维修与保养的意义和必要性。讲述了如何进行维修与保养

的思路，明确了“维修”、“保养”含义和内容，提出了维修与保养的要求和方

法。

关键词：建筑装饰装修工程；维修；保养

引言

建筑装饰行业是我国国民经济的重要支柱产业，虽然保持着快速、稳定的发

展趋势，但存在工程寿命、材料老化及使用的损坏等问题，规范维修与保养的程

序和行为迫在眉睫。《建筑装饰装修工程维修与保养标准》（TCBDA53-2021）

已于2021年6月8日发布，2021年9月1日实施。下面就本标准的思路和内容，

针对“建筑装饰装修工程维修与保养”进行解析。

一、建筑装饰装修工程维修与保养的状态

建筑装饰装修工程在竣工验收合格后，如何维修与保养，仅在部分单位工程

的技术规程里，有一些简单的规定，缺少细化内容，一直没有统一的标准和要求。

如《机场航站楼建筑幕墙工程技术规程》（T/CBDA37-2020）中9.0.1条“工程

竣工验收移交时，应向使用单位提供……维护说面资料”、《幼儿园室内装饰装

修技术规程》（T/CBDA25-2018）中8.0.1条“幼儿园室内装饰装修工程验收合

格后，宜向业主提供相应工程的维保手册”等。

已发布执行的标准有《民用建筑修缮工程施工标准》（JGJT112-2019）、

《建筑外墙外保温系统修缮标准》（JGJ376-2015）和《绿色建筑运行维护技术

规范》（JGJT391-2016）。

长期以来，不当的维修与保养，对建筑装饰装修工程成品造成了损害，降低

了其安全性能、使用功能和装饰效果，也缩短了它的使用寿命。

二、规范建筑装饰装修工程维修与保养的意义

需要明确建筑装饰装修工程维修与保养的要求及方法，指导建筑装饰装修工

程项目使用单位在项目运行阶段对建筑装饰装修工程的维修与保养；规范维修与

保养的程序和行为；促进维修与保养的标准化、规范化管理；提高维修与保养水

平；保证维修与保养的质量。同时可延长建筑装饰装修工程成品的使用寿命，降

低建筑装饰装修工程成品在运行阶段的使用成本，提高建筑项目投资的经济效益。

也填补建筑装饰装修行业在维修与保养方面的空白。

三、“建筑装饰装修工程的维修与保养”的解析

⒈如何进行维修与保养的基本思路

经过走访调研材料厂家、物业管理公司、地产公司、酒店等多家公司的技术

管理人员，探讨建筑装饰装修工程完工后在使用阶段维修与保养的重难点部位，

以及常见问题的解决方案。维修与保养的技术方法较多，取决于材料、设备、工

艺等。依据建筑装饰行业工作经验和技术积累，结合新材料、新工艺和新设备的

发展，将重点确定维修与保养的管理要求、技术要求，维修与保养的措施方法。

将明确“维修”和“保养”的含义，为今后有关“维修”和“保养”技术文件的

制定奠定基础。

⒉明确“维修”和“保养”的内容

维修：通过修复和更换等措施，使建筑装饰装修成品恢复其使用功能、安全

性能及装饰效果的过程。

保养：通过指导正确使用、检查、清洁与养护等措施，使建筑装饰装修成品

保持其使用功能、安全性能及装饰效果的过程。

将维修与保养分开，维修是被动情况下的作业，保养是主动且常态化的作业，

两者责任方不同、作业管理方式不同。日常使用中的小修，可以纳入到保养当中。

维修和保养涉及：材料、工具、资金、合同；安全措施、绿色作业和环境管

理；文件资料和评价管理。

维修可分为“查勘、协商、方案、准备、作业、验收”六个环节。

保养可分为“使用、检查、清洁和养护”三个环节。

查勘和检查的目的不一样，一个是损坏原因的查找，一个是为了保养的查看。

对使用方，相当于一个使用手册，使用者应该要按这个标准来使用。日常使

用中的小修，纳入到保养当中。

⒊维修与保养的时间阶段

从装饰装修成品交付后，维修与保养行为是持续存在的，只是责任的主体不

同。为了维护装饰装修成品的使用功能和装饰效果，延长使用寿命，维修与保养

应覆盖建筑装饰装修工程的全周期。

这期间相关方的含义有所不同，如业主单位、使用单位、施工单位、保修单

位、保养单位。

质量保修期内的质量保修是施工单位应尽的义务和责任。

⒋维修与保养应注意事项

⑴维修与保养合同

通过调研市场，维修与保养的合同有单独签的、有合在一