第二章---资产评估的基本方法.pptVIP

3、功能因素功能系数法4、成新率因素5、交易情况调整（三）确定评估值将若干个经过调整的调整值进行加权平均或算术平均，确定评估值。三、市场比较法的具体操作方法（一）直接比较法参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如：成新率、功能等。（二）类比调整法参照物与被估资产大体相似，但仍在多方面存在差异。交易案例A的调整值＝参照物A的成交价×时间因素系数×区域因素系数×功能因素系数×情况补正系数×……[例3.14]某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2002年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。单位：参照物ABC交易单价5,0005,9605,918成交日期2002.62002.92002.10区域条件比被评估资产好比被评估资产好比被评估资产好交易情况正常高于市价4%正常被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别为107、110和108。当时房产价格月上涨率为4%，故参照物A的时间因素调整系数为：；参照物B的时间因素调整系数：；参照物C因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如下。单位：被评估资产单价＝（5,467＋5,418＋5,480）÷3＝5,455被评估资产总价＝5,455×600＝3,273,000元参照物ABC交易单价5,0005,9605,918时间因素修正117/100104/100100/100区域因素修正100/107100/110100/108交易情况修正100/100100/104100/100修正后的价格5,4675,4185,480四、清算问题??清算价格属于非正常价格(一）、清算价格的确定方法1、市价折扣法清算价格＝公允市价×折扣率2、模拟拍卖法（意向询价法）五、评价1、最具客观性的评估方法，运用最广泛的方法2、该方法的运用需具备一定的前提条件（1）对市场成熟度的需求；（2）对被估对象的要求。第四节资产评估方法的选择一、资产评估方法的多样性和可选择性从理论上讲，在相对完善的市场中，对于可以在市场上公开交易的资产，如果资产的购建成本与效用是对称的，那么采用三种方法评估同一资产的公允市价，其评价结果不应存在太大差异。二、资产评估方法的最适选择由于市场总是存在一定的缺陷；不同的评估对象具有不同的特点，因此不同的资产业务存在最适评估方法的选择问题。1、与评估对象相适应在评估时首先应区别被估资产是：单项/整体，有形/无形，通用/专用，可复制/不可复制一般讲：2、受可搜集到的数据和信息资料的制约成本法适宜评估可复制的资产专用资产单项资产收益法适宜评估资源性资产无形资产整体资产市场法：具有一定通用性能在公开市场出售的资产资产评估学第二章资产评估的基本方法第一节成本法第二节收益法第三节市场比较法第四节资产评估方法的选择第一节成本法（Thecostmethod）（一）概念——指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。（二）成本法的评估思路评估值=重置成本-各项损耗实体性功能性经济性一、成本法的基本原理（三）成本法的前提被评估资产处于继续使用状态或被假设处于继续使用状态；应当具备可利用的历史资料；形成资产价值的耗费是必须的。二、成本法的基本计算公式及其指标

基本公式：资产评资产的实体性功能性经济性＝－－－估价值重置成本贬值贬值贬值＝重置成本