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公租房管理现状分析及对策研究

为掌握公租房后续运营管理面临的主要困难和问题，理顺

完善公租房管理体制，建立公租房管理长效机制，推动住房

保障健康可持续发展，本人通过深入企事业单位和公租房小

区进行走访座谈、实地调研，赴多地学习考察，总结如下：

一、公租房面临的主要困难和问题

公租房在十多年的运营管理实践中，不断修改和完善相关

政策和制度，虽然取得了显著的成绩，但公租房后续运营管

理仍然面临着一些薄弱环节，亟需引起重视。

（一）管理体制分散，难以形成监管合力。公租房管理包

括审核、分配、运维管理、退出等环节，涉及到企业、住房

保障部门、各级与住保工作存在联系的部门、运营管理公司

和物业公司等不同机构。目前，部分地方公租房管理体制存

在多头分散、各自为政的现象，管理体制和标准不一，长效

机制尚未建立，无统一规范的公租房后期管理流程，各公租

房管理主体之间“单打独斗”，分配公示信息平台不一，信

息不共享、房源不透明，导致可能存在“人情房”“多套房”

现象。

（二）房源筹集困难，供需矛盾日趋加剧。随着新型城镇

化进程日益加快，大量新市民、新就业无房职工和人才涌入

城市，公租房供需矛盾逐步显现。一是部分地方开工建设房

源较少，待分配使用房源十分有限。二是从2016年起，中央、

省级暂停对部分地方公租房建设项目进行资金补助，受地方

财力限制，近年来部分地方未开工建设新的公租房项目，加

之新建商品房小区配建公租房政策未落地施行，房源筹集渠

道较窄，公租房新增房源后继乏力。三是城区片区棚改安置

人员、机关单位新就业职工（含引进人才）、稳定就业的外

来务工人员等新市民群体对公租房需求量越来越大，房源缺

口大。

（三）运营维护收支不平衡，公共配套设施不完善。一是

资金保障力度不足、资金缺口大。一方面，公租房建设资金

主要来源于政府财政投资、土地出让金净收益、住房公积金

的增值收益，三部分皆以政府为支撑，资金稳定的同时在数

额上却难以得到满足，只能通过借贷，每年需支付巨额利息，

另一方面，随着公租房大面积交付使用，维修维护工作量和

难度逐年增加，维护维修、物业管理费支出逐年上升，加之

没有固定经费来源，物业公司或产权人根本无力承担，财务

压力大。二是资金收缴管理制度不完善。部分地方没有强制

提取房屋维修资金，日常维护维修均由物业公司在物业、租

金收入中列支或由产权人承担，维修资金归集使用不规范，

标准不统一；租金定价滞后，调整周期长，定价调整考虑因

素少，不同收入人群租金收取标准单一，对困难群体未制定

租金减免政策；运营维护收支不平衡，“租不养房”矛盾非

常突出。三是配套设施不完善，居民获得感幸福感不足。项

目投资收益和资金必然影响规划选址和配套设施建设，实地

调研时发现有的小区地处城市边远地带，道路等基础设施还

未建成，超市、菜市场等周边配套不完善，公益性公共服务

设施少，这些问题给居民生活带来了很大不便，居民获得感、

幸福感不足。

（四）运营维护管理难度大，信息化管理建设滞后。一是

部分地方运营管理不规范，管理主体责任界定不明确。房屋

超出保修期后出现质量问题维修责任主体不明、公租房和安

置房混合管理、针对弱势群体未制定租金减免政策、专业管

理人员不足等问题，同时，公租房管理主体部门未对物业管

理机构服务建立有效评价考核机制，考评周期长，难以保证

物业服务质量。二是部分地方统一的公共租赁住房管理信息

系统平台尚未建成，信息化智能化管理水平低。住房保障部

门无法实时精确掌握公租房的相关信息，获取数据的时间较

为滞后，公租房各管理主体之间数据未互联互通，实现数据

共享。三是租金、物业费催缴难。遇到租户不交租金和物业

费的情况，没有有效制约手段，部分公租房管理主体不能采

取停水、断电等催缴措施。四是公租房社区矛盾隐患问题突

出。公租房社区的矛盾隐患问题更多表现为居住人群的结构

问题，入住人群文化素质、经济条件、生活习惯、健康状况、

年龄等方面存在差异，在高端商品房项目中配建的公租房项

目中，公租房租户与商品房业主之间差异悬殊，群体之间诉

求不同，造成运营维护管理工作难度增大。另外，居民未充

分参与小区共建共享，没有形成协商共治合力，基层社区党

建引领不足，居民之间交流少，引导开展文体活动、帮扶和

关爱弱势群体活动少。

（五）退出管理机制不健全，动态监管不到位。一是退出

机制不完善，导致福利固化。对不再符合保障房分配条件和

违反相关规定的租户，难以实现及时清退，存在“只进不

出”、“二代租户”