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代建行业应该享受高估值吗？

物管周话第三期｜2020.11.16

中信证券研究部核心观点

严格来说，代建行业并不算是物业管理行业的一部分。但鉴于从现实而言代建

行业是轻资产属性的，且代建企业逐渐登陆资本市场，也是伴随着物业管理行

业繁荣而出现的。我们本篇报告来定性讨论代建公司估值的影响因素。

▍所谓代建，就是协助客户(项目所有者)完成房地产开发流程，代建公司采取轻资

产运营的方式，不需要承担土地和项目开发的费用，而收取管理费的模式。根据

陈聪

项目所有者身份及性质，代建项目可以分为政府代建、商业代建以及资本代建。

首席基地产业

分析师

▍行业估值基础：品牌溢价力+轻资产运营。实际上，代建公司不仅仅是建造房屋，

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也能够提供如市场定位、产品设计及营销定价等更为丰富的服务环节。因此，代

建公司是存在品牌赋能及溢价的。同时，代建公司无需承担土地购置成本以及建

造成本。因此其往往不需要大规模投入资金，一般也无大量计息负债，故而会获

得较高的资本回报率。因此这个行业的确应该享受高于房地产和建筑行业的估

值。

张全国▍代建行业也存在周期波动/长期发展空间不大及不良资产隐患的问题。代建终究

地产分析师是房地产开发的生意，是流量和周期的生意。房地产开发体量的天花板也一样会

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制约代建。而且，在很多场景之下，小企业愿意出让项目股权，而不愿意外聘代

建方。产业并购和代建呈现了替代竞争关系。代建出现时间很早，但迟迟没有成

为主流开发模式，另一个很大的问题是，无论代建公司如何草拟合同，都无法完

全实质回避不良资产风险。一旦投资方破产跑路，在现实中，贴牌方很可能被当

地政府、施工单位、房屋业主认为需要承担连带责任。我们认为，这个行业应该

计提风险拨备。

李金哲

地产分析师▍风险提示：代建业务无法有效回避“不良资产”的风险；产业并购市场火热，挤

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压代建需求的风险；房地产开发市场发展不及预期影响代建行业需求的风险

▍建议给予代建公司估值需谨慎。我们认为，代建行业的龙头当然是有竞争力的，

应该享受高于房地产开发企业和建筑公司的估值。但代建行业不是一个稳定盈利

的行业，也不是一个市场空间很广阔的行业。

物业管理行业

评级强于大市（维持）

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物业管理行业周话第三期｜2020.11.16

目录

初识代建行业1

代建行业