房地产开发项目风险管理措施.pdf

建设工程项目由于工期长、投资大，参与主体多，组织关系复杂，在实施

过程中不确定性因素很多。因而，房地产开发商在项目实施过程的各个阶段将面

临各种风险，风险管理实质上是一个降低风险负面影响的决策过程，该决策过程

包括识别、估计与评价、处理及后评价几个阶段。本文主要介绍某一房地产开发

项目中风险管理及控制措施等内容。

标签：房地产项目风险管理措施

一、风险管理概述

风险管理一般包括风险规划、鉴别、评估、评价、监控、对策等过程，针对

这一过程就应考虑如何有效地控制和处理风险，选择应采取的各种避免损失和控

制损失的对策，分析各对策的成本及后果，各房地产开发公司根据自身的经济状

况及风险管理的总方针和特定目标，确定各种对策的最佳组合，达到以最小费用

开支获得最大安全效果的目的。

二、风险

1、该项目投资前风险规避不足

由于该项目缺乏风险投资的操作经验，某房地产开发公司在投资一项目时，

不同程度地出现了在项目尽职调查阶段对很多风险估计不足，而且对估计到的风

险处理和控制办法并不得当，从而在一定程度上造成了在投资前对风险的规避不

力。另外，由于经验不足，在投资协议的拟定中，往往没有充分考虑到控制投资

风险的需要，存在诸多不完善的地方。例如对于投资人的资金来源、施工成本、

施工承包单位付款等条款未做详细风险评估，有些早期的风险投资项目的投资项

目中就没有设置，结果造成投资后碰到此类问题，缺乏有效的控制手段，甚至束

手无策。

2、信息来源严重不实

该项目在进入市场调查时得到的信息来源严重不实，例土地挂牌每亩地就比

其他地价高出20万元，而这在信息采集时没有注意这一差价；在招投标过程中

开发公司事前不做工程造价控制预算，直接造成施工承包单位的承包单价高出市

场价。按理来说，房地产公司进行风险投资时在一定程度上积极介入了风险的管

理，使风险投资相比其他投资方式而言，在一定程度上能够缓解信息不对称现象。

但由于中国特殊的环境，企业对风险的信息来源不实是非常严重的。一个原因是

由于中国公司普遍存在着治理结构的不完善，不仅缺乏完善的制度，更严重的是

创业者对治理结构的意识普遍比较薄弱。因此，风险投资对投资项目的监管是有

很大的障碍。

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目前企业的风险投资项目普遍存在的一个问题是：風险资金不足，陷入财务

危机。出现这种情况的原因是多方面的，一个原因是与风险投资的投资方式有关，

还与政府的投资政策有关。

4、公司治理落后，管理能力低下

企业的内部治理结构不完善，制度不规范，造成经营管理效率低下，经营成

本得不到控制，影响盈利。由于制度不健全，致使对其道德风险控制力度有限。

同时，一些创业者多为技术专才，缺乏管理经验，综合管理能力弱，影响了风险

企业的发展。

5、财务风险影响了盈利

财务方面的特征也有比较多的共性，其中一个重要特征是风险企业的应收账

款比例高，影响了企业的盈利。

三、风险管理措施

1、风险回避

对于资金不足的创业企业或前景基本不看好的企业，应该时刻关注其财务状

况，对已经或即将支持不下去的企业，建议风险投资公司及时采取休眠、合并、

清算等方式止损；对尚存在发展前景的企业，要密切关注其财务情况，防止创业

者损害投资者的利益；在市场开拓方面为创业者提供有效的帮助，同时为其寻找

技术、市场、资本方面的战略合作伙伴；对于发展前景较好但缺乏资金的项目，

应积极帮助联系贷款担保获得银行贷款，也可追加投资。

采取回避风险是管理和控制风险的一种有效的、普遍应用的方法。通过回避

风险，将从根本上排除风险来源和风险因素，从而避免可能产生的潜在损失和不

确定性。直接回避某种风险是处置该风险的最简单易行的办法，也是最具彻底性

和经济性。

2、损失控制

对于经营管理能力弱的企业，应加强与管理层的协调沟通，尽可能地输出增

值服务和管理，帮助企业的管理者改善经营管理，或推荐职业经理人直接参与管

理，并督促被投资企业完善法人治理结构，帮助投资企业建立健全内部管理制度，

加强损失控制。

损失控制是在愿意承担风险前提下采取各种措施，减少损失频率，降低损失

严重程度的控制技术。虽然损失控制和回避风险都是以风险单位为处理对象，而

非以财务手段（如设立基金）来消纳损失，但损失控制是要积极改善风险单位的

损失控制包括两个方面的工作：减少损失发生的机会即损失预防和降低损失

的严重性即遏制损失加剧，设法使损失最小化。

3、风险自留