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《物权法》出台
对物业管理的影响
深圳市利金城投资发展集团有限公司
李望
2021/10/101
.建设部总经济师、住宅与房地产业司司长谢家瑾在讲到“物业管理权利和财产权利相对应”的原则时，就明确地说《物业管理条例》吸收了发达国家建筑物区分所有权理论。可见，“建筑物区分所有权”制度既是《物权法》创设的重要制度之一，也是《物业管理条例》最重要的立法基础，而且《物权法》有关业主的建筑物区分所有权的条款很大程度上吸纳了《物业管理条例》的相关规定和成熟经验。
2021/10/10
2
.《物权法》是通过建立“建筑物区分所有权制度”这样一座桥梁，而对物业管理产生直接影响的。《物权法》的出台，《物权法》对建筑物区分所有权的规定，将对规范物业管理行业、减少各种不必要的纠纷产生重大意义，因此，不会对物业管理行业的发展产生逆反性的振荡，恰恰相反，贯彻实施《物权法》，实现《物业管理条例》与《物权法》的接轨是无障碍的，是切实可行的。从政府规章上升到法律层面规制物业管理是中国物业管理法制建设的进步，也是我国物业管理发展新的里程碑。
2021/10/10
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二、什么是“建筑物区分所有权”？
.物业管理是与各国近代工业化的进程所引起的城市化运动联系在一起的。随着人口向城市的快速集中，产生了利用共同的宅基地的需要，城市建筑物开始为多户居民共有。不动产所有权的新形式－－建筑物区分所有权产生了。建筑物区分所有权的存在决定了任何一个区分所有权人均无法独立对整个建筑物行使有效的管理，建筑物的管理机构以及专门的物业管理行业随之兴起。
2021/10/104
.建筑物区分所有权，是一种特殊的综合型
的、复合性的不动产所有权。由对专有部分的专有所有权，对共用部分的共有所有权和对建筑物的管理权(成员权)构成。其中专有所有权是核心，取得了专有所有权也就意味着有后面二项权利，丧失了专有所有权也就意味着丧失了后面二项权利。区分所有人可以占有、使用共用部分。区分所有人可以自己管理区分所有建筑物，也可以委托物业公司管理，前者称为自主管理，后者称为委托管理。
2021/10/10
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案例：
.王某申请自建三层楼房获得批准，途中因其子出
事导致经济困难，于是只盖了两层，并把第二层楼卖给了张某，签订了买卖合同并到有关部门办理了过户手续。两家相处和睦，随着王某经济条件的好转，王某打算盖上第三层楼房，与张某发生了争议。张某认为其买下了第二层，因此不同以王某在其楼顶加盖第三层楼，王某认为其有合法的盖三层的权利，张某应该排除妨碍。两家对薄公堂。
2021/10/106
专有所有权概念
.专有所有权，指区分所有人对专有部分所享有的权利。
理论及实务上大多数都认为，专有部分是“具有构造上和使用上的独立性”的建筑物部分。(是通过登记予以公示并表现出法律上的独立性)所谓构造上的独立性，是指一专有部分与其它专有部分或共用部分由墙壁、天花板、地板等分隔开来，形成一个独立的空间；使用上的独立性，则指一专有部分具有满足区分所有人社会经济生活需要的机能，以能否单独使用及有无独立的经济效用为判断基准，并以区分的明确性、间隔性、通行直接性、专用设备的存在及共用设备的不存在为考察因素。
2021/10/10
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