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【会计实操经验】房地产开发企业特殊业务的增值税会计处理

为适应营改增的业务需求，财政部发布了《增值税会计处理规定》

（以下简称“财会[2016]22号”）等相关规定，然而房地产开发企

业跨期项目和差额征税业务，财会[2016]22号文件并未给出详尽规

定，本文拟就这两大特殊业务的增值税会计处理进行梳理和探讨。

一、跨期业务

[案例1]甲公司为房地产开发企业，A项目为营改增跨期项目，

营改增后甲公司选择简易计税，具体业务如下：

业务一：2016年1月1日预售，预收房款80000万元，开具营业

税发票。

案例分析：

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第二十五条第一款的规

定，纳税人销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间

为收到预收款的当天。

会计处理：

①预收房款时

借：银行存款80000

贷：预收账款80000

②缴纳营业税

借：应交税费——应交营业税4000

贷：银行存款4000

业务二：2016年12月31日尾盘预售，预收房款6300万元，开

具“不征税”增值税普通发票。

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案例分析：

根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号附件

一）第四十五条规定，预收房款时不具备增值税纳税义务时间。

根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管

理暂行办法》

（国家税务总局公告2016年第18号）第十条和第十一条的规

定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在

收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款=预收款÷

（1+5%）×3%

会计处理：

①预收房款时

借：银行存款6300

贷：预收账款6300

②预交增值税时

借：应交税费——简易计税180

贷：银行存款180

业务三：2017年2月28日交房并符合收入确认条件。

案例分析：

交房并符合收入确认条件时，会计上应当确认收入，增值税具备

纳税义务发生时间。从客观上讲，营业税的价内税核算和增值税的

价外税核算，带来的会计核算口径差异，实务中如何操作，财会

[2016]22号没有给出具体规定。笔者建议，可分别营改增前后两个

时段，分别不同的口径，分别确认收入。

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会计处理：

①结转营改增前的预收房款

借：预收账款80000

贷：主营业务收入80000

②计提营改增前的营业税

借：税金及附加4000

贷：应交税费——应交营业税4000

③结转营改增后的预收房款

借：预收账款6300

贷：主营业务收入6000

应交税