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投资性房地产进项税额抵扣，我们需要考虑得更多-财税法规解读获奖文档

我们先来看一下各省份的口径涉及的抵扣问题：

地区

规定

解释

江苏

江苏常州国税局12366各类热点问题

11单位购进一套房产作为投资性房地产，其进项税是否需要分期抵扣？

答：根据《国家税务总局关于发布lt;不动产进项税额分期抵扣暂行办法gt;的公告》（国家税务总局公告2016年第15号）第二条规定：增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

因此，投资性房地产不属于在会计制度上按固定资产核算的不动产，其进项税可以一次性抵扣。

一次性抵扣

北京

货物和劳务税热点问题（2017年6月）

2.企业购入不动产，会计上以投资性房地产进行核算，是否可以按照不动产进项税额分期抵扣？

答：不需要分期抵扣。

一次性抵扣

湖北

营改增政策执行口径第一辑

（3）2016年5月1日后取得并在会计制度上不按固定资产核算（如投资性房地产）的不动产或者不动产在建工程，其进项税额可以一次性全额抵扣。

一次性抵扣

福建

2017年3月12366热点和难点问题集

29.纳税人营改增之后取得的按投资性房地产核算的不动产，进项税额是否需要分两年抵扣

答：根据《国家税务总局关于发布lt;不动产进项税额分期抵扣暂行办法gt;的公告》（国家税务总局公告2016年第15号)第二条规定：增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。

纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。

房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。

纳税人在2016年5月1日后取得的并在会计制度上按固定资产核算的不动产，且不属于上述规定不需分期抵扣情形，进项税额都需要分两年抵扣。

话里有话的理解吧

内蒙古

全面推开营改增政策问题解答二

（十一）2016年5月1日后取得并在会计制度上不按固定资产核算（如投资性房地产）的不动产或者不动产在建工程，其进项税额可以一次性全额抵扣。

一次性抵扣

在上面的案例说明中，我们看到的是购入的不动产的解释，这种情形认为不属于固定资产是认可一次性抵扣的。但是对于2016年5月1日后购入的不动产在建工程呢？将来转入固定资产之用的在建工程也可以一次性抵扣？小编认为这是两个情形，而非照着固定资产来作为限制目标了。我们先来看一下财税【2016】36号文件的规定：

1.适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。

大家也清楚，不动产在建工程如果是用于投资性房地产的，是不是还是可以一次性抵扣，小编在此持疑问，我们不宜认为只有在建工程用于固定资产目的的才是属于分期抵扣的情形。当然了，由于第13年月的40%抵扣也是很快的，因此在发生不确定的时候，这种延后抵扣的方式也是多是可以接受的。

对于不动产的进项税额抵扣，假设在可抵扣的情形下，我们要考虑如下几个情形：

一是外购的不动产，但是能够分清无形资产土地价值和建筑物部分的，认为只有计入固定资产的部分才是按二年抵扣的方式，计入无形资产的土地对应的进项是可以一次性抵扣的。但是现实当中商品房多是包括土地价值在内的，因此多也就含着土地分二年抵扣的。

二是自建情形下的抵扣，也有土地取得的抵扣问题（如果是出让的情形，由于不是房地产开发企业不适用其一般计税时的差额扣除），只有外购的情形且取得专用发票的时候，借鉴外购的方式进行处理。

三是固定资产和投资性房地产之间的转换问题，对于一次性抵扣的投资性房地产，如果第二个月就转入了固定资产，此时是不是需要将40%转出到待抵扣中呢？如果从受限抵扣的角度，列入固定资产的不动产抵扣确实是二年抵扣期，如果由投资性房地产转入不动产，则需要看是不是过了1