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【会计实操经验】两税“收入总额”的差异与调整

《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产

项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016

年第18号）规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发

的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价

外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销

售额。

例1：营改增后，甲房地产公司（一般纳税人）通过招拍挂取得

一宗土地使用权，支付土地价款为6660万元，当地发改委核准为

G项目。取得了《建设工程开工证》，注明开工日期为2016年6月

1日，项目如期开工。2017年11月项目竣工验收，取得《商品房

销售许可证》，12月房产全部销售完毕，取得销售收入（含税）

22200万元，甲公司按规定开具了增值税发票，办理交房手续。该

项目开发总成本18000万元，项目开工以来进项税额留抵额为800

万元。如何确定该项目企业所得税的主营业务收入、增值税销项税

额及土地增值税的应税收入？

增值税的会计处理

（1）确认主营业务收入及销项税额。（单位：万元，下同）

销项税额=22200÷（1+11%）×11%=2200（万元）。

借：银行存款等科目22200

贷：应交税费——应交增值税（销项税额）2200

主营业务收入20000

（2）同时，结转主营业务成本。

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借：主营业务成本18000

贷：开发产品18000

（3）计算扣除土地价款后的销售额和销项税额。

按照现行制度规定，纳税人通过招拍挂从国土管理部门取得的土

地使用权，无法取得进项税额抵扣凭证。为解决此问题，国家税务

总局公告2016年第18号文件采用“实耗扣除法”规定，从全部价

款和价外费用扣除土地价款，使得土地成本减少。因此，计算增值

税销项税额时，应将扣除土地成本抵减的销项税额从与之配比的

“主营业务成本”中扣除。

扣除土地价款后的销项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣

除的土地价款）÷（1+11%）×11%=1540（万元）。

（4）扣除土地价款6660万元使销项税额减少额。

销项税额抵减额=6660÷（1+11%）×11%=660（万元）。

《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》（财会

〔2017〕22号）规定，企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，

待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税

额，借记“应交税费——应交增值税（销项税额抵减）”，贷记

“主营业务成本”等科目。

借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）660

贷：主营业务成本660

从计算可知，企业所得税的主营业务收入为20000万元，实际销

项税额为1540万元，主营业务成本减少额为660元。

土地增值税“应税收入”的确定

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《土地增值税暂行条例》规定，转让房地产所取得的应税收入减

除本条例规定扣除项目金额后的余额为增值额。以公式表示：增值

额=土地增值税应税收入-扣除项目金额

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》

（国家税务总局公告2016年第70号）规定，适用增值税一般计税

方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税

（实际）销项税额。以公式表示如下：土地增值税应税收入=全部

价款及价外费用-实缴销项税额。

接上例：土地增值税应税收入20660万元［22200-（2200-

660）］，与主营业务收入差额660万元（20660-20000），恰好等于

“销项税额抵减额”。

结论：一般纳税人选择适用一般计税方法的，土地增值税清算

时，应税收入应在企业所得税“主营业务收入”的基础上，调增

“销项税额抵减”数额。即：

土地增值税应税收入=企业所得税的“主营业务收入”+销项税额

抵减额=20000+660=20660（万元）。

但是，这样计算的土地