免征年限“5变2”：个人转让住房营业税政策调整[会计实务-会计实操].doc

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免征年限“5变2”：个人转让住房营业税政策调整[会计实务，会计实操]

3月30日，财政部、国家税务总局发出《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2015〕39号），从2015年3月31日起调整个人住房转让营业税政策，个人转让住房营业税免征年限由5年变2年。个人转让住房政策年限执行标准几经变化，后续政策不断补充完善。现将现行个人转让住房税收政策操作规定，以营业税为主体作一归纳汇总，并将印花税、土地增值税、契税、个人所得税等相关规定作一简单梳理，以供操作借鉴。

政策内容

1.个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税。

2.个人将购买2年以上的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

3.个人将购买2年以上的普通住房对外销售的，免征营业税。

4.自2015年3月31日起执行，《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2011〕12号）同时废止。

相关文件

1.《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）

2.《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）

3.《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）

4.《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144号）

5.《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）

6.《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号）

7.《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）

8.《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）

9.《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税〔2010〕94号）

其他税种

1.对个人销售或购买住房暂免征收印花税。对个人销售住房暂免征收土地增值税。

2.个人销售住房以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按“财产转让所得”项目适用20%的税率缴纳个人所得税。对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。自用5年以上，指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。家庭唯一生活用房，指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。

3.个人出售商业用房取得的所得，应按规定缴纳个人所得税，不得享受1年内换购住房退还保证金和自用5年以上的家庭唯一生活用房免税的政策。

4.对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。

5.对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

注意事项

1.普通住房与非普通住房的标准

（1）根据国办发〔2005〕26号文件规定，享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

（2）享受税收优惠政策普通住房的面积标准，指地方政府按国办发〔2005〕26号文件规定确定并公布的普通住房建筑面积标准。对于以套内面积计量的，应换算成建筑面积，判断该房屋是否符合普通住房标准。

2.购买房屋的时间（包括购买与非购买两种形式）

（1）个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间，“契税完税证明上注明的时间”，指契税完税证明上注明的填发日期。纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。结语：学习财务会计，要注意两个不良，一个是“营养不良”，没有一定的文史基础，没有科学理论上的准备，没有第一手资