湖南三线城市写字楼市场状况.docxVIP

湖南三线城市市政府周边物业状况：

株洲：周边有株洲华天大酒店、天伦商务酒店、怡海楼宾馆、府前商业步行街

写字楼主要为商住楼，数量较多，但靠近市政府的只有“云山诗意”——住宅区内的1栋的商务公寓（16层高）。

岳阳：周边主要是酒店、学校、小型公司、宿舍和住宅小区、商住楼

周边有太阳神酒店、龙源大厦、丹桂园小区、五交化家属宿舍、湖南省国鼎招标咨询有限公司。

在售写字楼6栋，售完1栋，新盘4个；市政府旁有天伦SOHO公寓。

永州：银行及相关政府机构、学校、超市、商行

写字楼7栋在售，1栋待售,，多为商住楼，也有商业广场、国际广场等怀化：

周边有昌鸿广告、佳惠国际广场（商铺）、衣行顺鞋服广场、永和豆浆、中国电信、工商银行、苏宁电器。

不在市府旁，

仅一家在售写字楼——富程国际，项目定位高端城市综合体，由1层地下车库，5层商业及两栋住宅组成。

常德：周边主要是酒店、银行、旅行社

主要有广宇商务楼、财政机关宿舍、北正苑、汉晨君蓓苑（住宅小区）、汉剧院、中国联通。

写字楼不在市府旁，中德时代广场——常德市有史以来，首个专业5A品质的甲级写字楼 5000元/㎡(均价)

湘潭：

周边有中国电信、湘潭阳光旅行社、华兴广告分店、天海手机城、金铃家私城、

KTV、银行、酒店、酒楼、餐馆、冠华房地产、休闲中心、娱乐城、茶酒吧。市府旁没有写字楼，其他在售1栋，待售2栋，在建2栋，售完3栋。

郴州：酒店、银行

主要有柿林花苑、五岭广场、超市、酒楼、肯德基、沃尔玛、府前华厦（普通住宅）

写字楼不在市府旁，五领新天地商务酒店；雄森豪庭——商住楼

湘西：主要是品牌步行街（各种服装品牌店、皮鞋名店）

主要有吉首商业城、品牌步行街、酒店、银行、茶吧、肯得基没有写字楼

娄底：没有写字楼

张家界：酒店、政府机构没有写字楼

邵阳：餐馆、宾馆、茶楼、娱乐城、歌厅、酒店、银行、超市、电器、商场没有写字楼

衡阳：学校、医院、丽富花苑、天添阁（住宅小区）、酒店、兴发大厦、众鑫大厦、招标代理公司、银行、超市、美食城、俏江南

在售写字楼有六栋，市府旁没有。

其中西湖中央广场是衡阳市中心城区首家大型城市商业综合体。

总结：

市政府旁：

酒店、银行、政府机构、餐馆、超市、学校、医院是这些城市政府边最基本的配套；

住宅类、商场、品牌店类较多；商住楼较多，专业写字楼较少。写字楼数量的多少与城市的发展水平密切相关。

三线城市写字楼市场销售状况：总体不佳

写字楼市场出租量远远大于销售量。

写字楼市场总体销售情况不容乐观。

写字楼销售面积在60--150之间的户型受到市场的追捧。

销售价格主要依据位置、距交通要道的距离、周边及自身配套而定。

在售项目均努力完善自身配套，增强智能化设施提升形象。

较为高档的纯写字楼由于单价较高，面临滞销。

具备基本条件的写字楼，由于定价适中及定位较为准确，销售情况则相对较好

销售周期多在12个月以上。

档次高的写字楼配套设施完善，有会所、商务中心、餐饮等配套设施。

商务中心提供多种商务配套服务功能，满足相关的配套需要。

高档次写字楼物管公司所提供的服务、配套较好。

考虑到写字楼使用的方便性及经济性，地段、交通、价格三者构成了消费者选择办公物业的最基本也是最重要的因素。

由于有部分性质的行业与政府部门的交往比较密切，为了方便业务的开展，更愿意将办公场所选在离政府相关部门近的区域，从市调中了解的情况来看，许多律师事务所比较关注政府相关部门的迁移。

电子及通讯、机械机电、房地产/建筑/装潢、旅游、美术广告设计、IT等行业的平均面积要求都处于100-300㎡之间。

三线城市写字楼人群分析：

从地域上看：主要是市内及周边地区从形式上看：自用和投资

第一类：自用类客户：（购买/租用）创业及发展型的具有先进营销观念的现代企

业，其中发展型企业所占的比例较大。

1、创业初期的公司：特征：

组成人员较少，数量一般在3-6人之间。多从事电子电器、网络信息、贸易、中

介、广告相关的行业，由于初期创业资金有限，通常选择能降低投入成本的经营场所。其组成人员年龄多在25-35岁之间，对新鲜事物和概念的接受能力较强，除专业媒体外，对综合类报纸及网络的关注程度普遍较高，其工作及生活时间安排较紧凑，对新客户新业务的渴望较强。

对物业的需求特点：

寻求低成本的场地，注重空间的独立性与物业的使用便利性，对促进其业务发展的服务举措感兴趣；

在此基础上，对物业的外在形象及内部环境要求不是太高，但希望能为其公司形

象带来提升的作用；

面积需求一般在30-60平米之间。付款多选用首付较低、按揭年限较长的方式，

以减轻其前期的置业压力，月还款承受能力在500-1000元之间。

2、发展型公司：特征（一）：