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2024年5月19日
行业研究
住房“以旧换新”影响范围渐扩，“旧房收购”规模影响有待提升
——光大证券房地产存量与增量系列研究（一）
要点房地产（地产开发）
24年4月以来，住房“以旧换新”政策范围逐渐扩大到核心二线城市。增持（维持）
2023年以来，我国部分三四线城市率先出现多种形式的商品房“以旧换新”活动
或政策，随着宣传推广与试行经验积累，一二线城市也开始支持住房“以旧换新”，作者
据21世纪经济报道，截至2024年5月14日，全国已有60余个城市或地区支分析师：何缅南
执业证书编号：S0930518060006
持住房“以旧换新”。目前各地住房“以旧换新”主要有三种模式：“旧房收购”
021
模式、“中介优先售房”模式、“购房补贴”模式。hemiannan@
三种住房“以旧换新”模式各有运营优势与现实问题，“旧房收购”效果或更佳，
联系人：庄晓波
但当前规模较小影响有限。021
1）“旧房收购”模式：目前常见的情况为地方国企下场收购旧房，优势在于收购zhuangxiaobo@
资金有保障、国企主导、旧房销售与新房认购衔接办理，成交速度较快等，成交
行业与沪深300指数对比图
完成后地方国企可将旧房用于保障房、安置房、工抵房或二次销售等用途，既实
现新房库存去化，也完成部分保障房筹集任务和二手房挂牌量疏通，收购的旧房
后期通过出租经营等方式逐步回收资金，商业模式可完成闭环。目前收购目标规
模较大的城市有郑州（24年预计5000套）、南京（24年预计2000套）等，其
余城市整体属于百套级别的试点，且旧房收购主体基本为地方国企，短期内因各
地试点规模较小、意向认购率尚不高，或对新房以及二手房成交影响有限。
2）“中介优先售房”模式：优点在于参与主体与房源范围更大，一方面对参
与活动的房源要求条件较少，可参与的房源范围较广，且参与活动的房企也
不限于地方国企；但从换购人对旧房成交价的承受能力和房企对新房项目的
去化速度要求看，该模式目前执行速度相对偏慢。
3）“购房补贴”模式：除中央层面对各地“1年内卖旧买新”的个税返还之
外，各地方一般还通过其他财税补贴方式刺激居民住房“以旧换新”，包括
按合同价1%~3%左右比例补贴、契税补贴、二手房交易增值税补贴等，一定
程度上帮助居民降低了换房成本，提升居民换房热情。
资料来源：Wind
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