2024年4月房地产行业运行情况报告：需求端政策三连发 对行业形成较大利好 -东方金诚.pdf

需求端政策三连发对行业形成较大利好

——2024年4月房地产行业运行情况报告

分析师唐晓琳闫骏

核心观点：

销售端：4月楼市量价齐跌，全国商品房销售面积跌幅较上月显著扩大4.6个百分点，单月销售面

积降至6584万平方米，30城日均销售套数较3月进一步减少267套至2313套；价格方面，70城

新建商品住宅价格和二手房价格环比跌幅出现不同程度走扩，尤其是一线城市二手住宅价格加速

下跌显示楼市不容乐观。

投资端：4月销售端持续下滑带动投资端进一步走低，1-4月房地产开发投资完成额累计降幅进一

步扩大至9.8%；房地产施工数据表现偏弱，4月新开工和竣工面积增速均保持双位数负增，施工

面积增速同比转为正增一方面受到系低基数影响，另一方面竣工面积增速的连续下降带来施工面

积的被动增长；土地市场方面，当月土地成交数据显著下滑，一线城市中上海土地市场表现好于

其他城市，但受当月供应地块区位影响，平均楼面价亦有所下滑。

政策端：4月30日中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产”后，需求端配套政策显著加码。

一方面央行购房政策三连发，力度超出市场预期，对市场信心产生一定提振效果；另一方面，央

行拟设立3000亿元保障性住房再贷款，将有效推动地方政府收购存量房政策的快速落地。我们认

为，后续在保障房和商品房双轨制发展模式下，有望推动楼市实现企稳回升。当然，政策的重点

仍在推动市场化渠道的恢复，后续需持续跟踪各地对央行政策的跟进程度，尤其是一二线核心城

市政策的进一步放松将对全国产生较大带动作用。

报告正文：

一、销售端：4月楼市量价齐跌，全国商品房销售面积跌幅较上月显著扩大4.6个百分点，单月销售

面积降至6584万平方米，30城日均销售套数较3月进一步减少267套至2313套；价格方面，70城新

建商品住宅价格和二手房价格环比跌幅出现不同程度走扩，尤其是一线城市二手住宅价格加速下跌显

示楼市不容乐观。

1.销售情况

1

4月全国商品房销售面积、销售额分别为6584.5万平方米和6712.0亿元，同比降幅为22.8%和

30.4%，较3月分别扩大4.6个百分点，带动1-4月累计降幅进一步扩大至20.2%和28.3%。从30大中

城市数据来看，4月日均成交套数较3月进一步下滑267套至日均2313套。

图表1-2：全国商品房销售面积（左图）和30大中城市商品房日均成交套数（右图，单位：套）

数据来源：Wind，东方金诚整理

2.价格表现

4月二手房价格下跌趋势加剧，一线城市环比跌幅显著扩大。4月70城二手住宅价格环比下跌

0.94%，跌幅较上月扩大0.4个百分点；其中，除昆明二手住宅价格环比微涨外，其余城市均为环比下

跌。4月一线城市环比下跌1.1%，已连续下跌7个月，北上广深环比跌幅分别为1.6%、0.8%、1.4%和

0.7%，二三线城市环比均下跌0.9%，跌幅较一线城市小0.2个百分点；同比方面，70城二手住宅价格

同比下跌6.79%，跌幅较3月扩大0.89个百分点，已连续27个月同比下跌。

图表3-4：70大中城市二手住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比）

数据来源：iFind，东方金诚整理

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新建商品住宅价格走势与二手住宅价格趋同，下跌压力亦有所增加。4月70大中城市中有64个城

市价格环比下降，较3月增加7城。环比来看，4月70城新建商品住宅价格环比下跌0.58%，较上月

扩大0.24个百分点，一线城市环比下跌0.6%，其中北京、广州和深圳环比分别下跌0.5%、1.3%和1.0%，

仅上海环比上涨0.3%，但涨幅较3月亦下降0.2个百分点，二三线城市环比跌幅较上月分别扩大0.2

个百分点至0.5%和0.6%；同比方面，价格同比下跌3.51%，跌幅较上月扩大0.86个百分点，已连续下

跌25个月。

图