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物业服务费测算方法及收费依据详解
目的
确定合理的管理费收费标准，为物业管理的正常经营提供保障。
范围
适用XX房地产开发有限公司所属物业公司及物业管理项目的管理费测算。
职责
根据接管物业管理小区的实际情况，由物业公司人事部门负责所接管物业管理小区的组织架构及人工成本测算，企管中心（品质部）负责设备、清洁、绿化成本的测算，财务部门根据人事部门和品质部门提供的数据对小区的管理服务费进行综合测算。测算监审原则：“合法性原则、相关性原则、对应性原则、合理性原则”
方法及过程控制
物业管理费的测算方法一般有两种：1、列举法，2、倒推法（比较实用）列举法：一般适用根据预定的物业管理标准，测算物业管理费单价；
倒推法：一般适用根据预定的物业管理费单价，测算出合理的物业管理服务承诺。在实际工作中，一般是两种方法结合使用，互相印证。
列举法中所预定的物业管理服务标准是根据被测算物业的基本情况及客户需求和地产公司要求来制定的。
倒推法中所预定的物业管理费单价是根据对当地物业管理行业情况进行考察、调研、分析，参考当地同类型、同档次物业收费价格的基础上核定。
将列举法测算的物业管理费与倒推法测算的物业管理费进行比较，综合调整，得出一个较合理的收支平衡的收费标准及各项目费用比例。
为了测算的方便，将所有费用按物业管理服务的性质和专用设备等分别归类核算，即：人工费用、行政费用、财产费用、物料消耗、物业公共费用、法定税费以及其它。
注意事项：
南北差异，注意南北地域在设备、设施方面的不同，从而带来的费用测算上的差异；
法规差异，注意各地在劳动法规、保险条例、征收税率方面不同而带来的费用测算上的差异。
物业管理费测算公式为：
物业管理费单价＝所有费用的总和÷参加测算的物业收费总面积
物业管理收费面积的确定
物业管理收费面积的依据是开发商提供的物业资料（以提供给销售部门的售楼面积为准，如有当地政府土地资源规划管理部门所批复的《竣工查丈报告》则以此报告为准）。
面积统计表 (单位:平方米)
住宅
商业
写字楼
会所
别墅
学校
面积
名称
面积
面积
面积
面积
面积
面积
合计
购房合同面积分摊管理费面积
购房合同面积
分摊管理费面积
列举法测算
人工费用的测算
组织架构的确定
根据项目经营管理的规模、复杂程度、智能配套、楼宇类型、数量、档次、功能及设施配备、周边环境、以及委托方对物业管理服务的要求等实际情况，对组织架构、岗位编制进行预测。
人工费用的测算。
根据确定的组织架构，遵循相关法规要求及公司《薪金福利标准》进行人工费用的测算。人工费用包括：工资、奖金及双薪、工资附加费、社会保险费、补贴及过节费、其它。
工资的测算（单位：元/月）。
根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行人员工资的测算。
（见下表）
序号名称
序号
名称
工资标准
人数
工资金额（月）
合计
单位：元
1
经理
工资标准×人数
2
经理助理
工资标准×人数
3
行政管理人员
工资标准×人数
技术、维修人员
工资标准×人数
5
保安人员
工资标准×人数
6
保洁人员
工资标准×人数
7
绿化人员
工资标准×人数
8
其他人员
工资标准×人数
奖金及双薪（单位：元/月）。
根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行奖金、双薪的测算。
奖金及双薪
单位：元
序号
名称
标准（折算月）
人数
补贴、奖金金额（月）
1
季度奖
标准×人数
2
双薪
标准×人数
3
年终奖
标准×人数
合计
工资附加费（单位：元/月）。
按照政府规定及公司《薪金福利标准》进行工资附加费的测算。工资附加费计提的标准按国家规定的标准计提。
社会保险费的测算（单位：元/月）。
按照当地劳动部门的规定进行社会保险费的测算（一般户口所在地与非户口所在地的标准差异较大，在测算时请注意区分）。社会保险费包括：医疗、工伤保险、养老保险、失业保险、生育保险、住房公积金等
4.9.1.7补贴及过节费
根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行补贴、过节费、上下班交通补贴的测算。
合计补贴及过节费
合计
序号
名称
标准（折算月）
人数
补贴、奖金金额（月）
1
加班补贴
标准×人数
2
交通补贴
标准×人数
3
过节费
标准×人数
其它
未列入以上五项但计入人工费用的，如员工活动费用等。
行政费用的测算（单位：元/月）
低值易耗品购置费用。
管理处办公用水电费。
水费根据管理处水费的使用情况（包括饮用水）：
使用水费金额＝使用量（立方）/月×水费收费单价饮用水金额＝饮用水（桶）/月×桶饮用水单价
电费根据管理处的照明、空调、办公设备配置的情况：
照明用电费用＝办公照明的功率×按每天实际使用时间（折算成的小时单位）
×电费收费标准
办公电器用电费用＝空调等办公设备的功率×
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