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千亿规模、不到百亿市值，中骏集团如何面对巨额负债？

2月23日晚，中骏集团控股有限公司（简称：中骏集团）发布公告称，22日到23日

公司在公开市场回购总金额3100万美元的2022年3月10日到期的优先票据。据悉，本

次回购数量相当于原先发行2022年票据本金总额的6.2%，剩余本金3.7亿美元。

2月23日晚，中骏集团控股有限公司（简称：中骏集团）发布公告称，22日到23日

公司在公开市场回购总金额3100万美元的2022年3月10日到期的优先票据。据悉，本

次回购数量相当于原先发行2022年票据本金总额的6.2%，剩余本金3.7亿美元。

有业内人士表示，从本次回购来看，更多的是在试图给市场传递信心。

2月9日，中骏集团发布了今年1月份未经审核的运营数据，1月份公司实现合同销售

金额约人民币50.22亿元，合同销售面积397,752平方米，同比分别减少38%和16%。

据悉此前中骏控股曾遭标普、惠誉等多家评级机构下调公司评级。

合同销售额同比锐减，千亿债务下未来增长堪忧？

行业预期转弱、合同销售额同比锐减对中骏集团来说，是一个颇为严峻的问题。

一方面，合同销售额同比减少，另一方面，从去年发布的中期报告来看，公司的毛利率

也在进一步下降。数据显示，公司毛利率为25.1%，同比下降2.81个百分点；净利率约

13.3%，同比下降3.33个百分点。

数据之下，似乎透露出这样的趋势：无论是销售增幅还是利润增幅都在下降，未来公司

的现金流预期可能并不太乐观。

据中国青年网报道，中骏集团也一直饱受外界“业绩注水”的质疑，据悉，2020年，

中骏集团实现合同销售金额1015.37亿元人民币，而其中有近一半的销售金额靠合营及联

营公司完成。

债务方面，从2017年到2020年，公司负债合计分别为，496.17亿元、793.51亿元、

1190.96亿元、1314.62亿元，在2019年，公司债务首先突破千亿。三道红线上2020

年中骏剔除预收账款的资产负债率为68.7%，净负债率进一步降低至59.2%，非受限现金

短债比为1.3倍，期内实现三道红线全面达标。短期来看，公司似乎并没有太大的流动性风

险，但资本市场似乎并没有对于这家千亿规模的房企给予更多的肯定。

从股价表现上来看，去年公司股价到了3.4元之后，便一路下滑，截止2022年2月

24日，公司股价仅为1.63元，总市值仅为68.82亿元。要知道公司销售额从2019年就突

破千亿，市值与公司销售规模严重不匹配。

这种规模与价值的不匹配，似乎也从侧面，地产水逆期的大背景下，反映出中骏集团的

质量并不太高。

值得市场关注的是，2020年之后，中骏总债务对EBITDA的比率改善至5.8倍；未来

一年内还款占比少于30%，三年以上还款占比仍高达46%。

换言之，长期来看，中骏集团仍然面临着严峻的债务压力。

从本质上来看，中骏集团今天的压力来源于高周转下的千亿规模增长。

这几年房地产行业一个颇为魔幻的事情是，一方面行业龙头万科子啊喊着“活下去”，

另一方面仍然有企业奋不顾身地转向高周转增长。

2017年，中骏集团提出了2018年500亿，2019年800亿，2020年过千亿的目标。

激进的目标之下，中骏集团陷入了高价拿地的快速扩张之中，有数据显示，在2013年

至2016年期间，中骏集团的土储均稳定在千亿规模上下。南都大数据研究院数据显示，中

骏以477.25亿元的拿地金额位列2019年规模房企拿地榜单第16名；总土储位列规模房

企土储榜单第27名。

另外，中骏集团旗下项目也发生过质量问题。

公开报道显示，2019年8月，位于江西南昌象湖新城的中骏雍景湾发生塌陷。根据中

骏公布的项目情况说明，塌陷发生在该项目5号楼与10号楼之间，地下室车库顶板土方回

填施工期间，塌陷区域面积约500平米。

根据江西省住房和城乡建设厅安全生产管理委员会印发的《事故通报》显示，中骏雍景

湾塌陷的直接原因是局部超荷载，通报还提及“地下室顶板无梁楼盖未设置暗梁”。

“明股实债”？中骏集团的债务疑云

从一般的行业发展规律来看，一个地产企业大规模扩张