合肥市城市天地项目营销策划方案模板.docVIP

营销策划篇

第一部分：项目分析

一、项目概况

城市天地项目在合作化南路和望江西路交叉口东南，距政务文化新区约两公里、中国科技大学仅百米之遥，小区占地170余亩，计划建筑面积30余万平方米，绿地率约40%，住宅车位比100%以上。包含多层、小高层、高层住宅和公寓、商铺、会所、大型超市、五星国际大酒店及地下车库等多个物业形态，配套设施完善。

二、项目特征分析

地段分解

望江路、合作化路两大城市主干道·铂金地段；

★该地段交通方便，生活配套通常；

★临近政务区，分享政务区未来高尚公共设施配套和共享政务区未来升值潜力。

合作化路及毗邻黄山路是合肥学区气氛最浓郁道路，大多数高校全部集中在周围；

该区域逐步成为合肥新兴中高级住宅区。

环境分解

本案位处于合肥传统工厂区，外部环境不尽人意，但依据合肥整体计划和城市中心南移战略计划，本区域板块未来将是合肥中高级生活区，区域楼盘质素质提升也深入拉升整个板块品质和环境水准。

3、配套分解

便利生活和商业空间并存

★项目周围现在临时还缺乏大型商业配套设施；

★新开发楼盘商业裙房店面规模全部较小；

★本项目标酒店和超市为区域提供商业配套服务；

★影响和辐射周围区域居民消费。

产品分解

★本项目拥有30万平方米建筑面积体量；

★同时包含了商业、五星级酒店、精品小户型公寓、住宅四种类型产品，组合成了一个完整街区；

★小区整体极简派建筑风格，迎合了现代人对生活简明要求；

★高低起伏，错落有致建筑天际线和建筑构件线条，组成了项目特有建筑风

格；

★充足展示了建筑艺术性和视觉性，空间感；

★给予一个新奇说法：“未来现实主义风格”

★房型面积段控制很好，迎合现在中高级消费群体消费需求。

分析结论：

三、项目SWOT分析

优势

规模：30万大规模小区。含有规模效应，有营造概念基础载体。

计划：独具一格建筑计划，高品质产品形态计划鲜明专题园林景观。

地段：新老城区之间，同时拥有政务区强势升值潜力和老城区南七商业板块成熟商业配套和成熟人气。

户型：房型设计富有特色，面积控制合理，有利于销售。

配套：小区内五星级酒店、商业街和超市带来生活安逸和舒适。

劣势

本案所处地段正在建设之中，故周围外环境较差，人气稍显不足。

周围地处传统工厂区，生活配套设施和交通不是很完善。

合作化路和望江路全部是城市交通主干道，噪音和灰尘污染对本案影响较大。

机会

伴随政务区建设日益成熟。伴随政务区立即搬迁。本案地段升值在望；

周围地域改造和开发，本板块高尚住宅区区域形象已经得到市场认同和注意。

威胁

宏观形势不明朗，进场投资用户大幅度降低，自住买家也普遍存在持币观望情况；

同期市场盘量大，各盘大投入、大手笔营销和传输手法已经初露端倪，本案将面临较为严峻竞争局面；

周围个案和本案产品同质化现象较为严重而且最将会和我们形成最直接竞争；

本案地处政务区和高新区之间，两大区域及开发区个案对本案客源将会有很大截流。

第二部分：项目定位

营销，不是闭门造车；创新，不是天马行空。

产品定位，是前行“航向灯”，是撬动市场支点。

一、项目概念定位

本项目不管从环境设计上，还是建筑、户型设计、小区配置上全部独具匠心，前卫时尚建筑风格和希腊文化专题景观设计表现了一个有韵味国际城市生活态度，对于快节奏下城市人，有一定诱惑力。

另外，产品基础定型，入市在即，我们必需再一次明确产品概念，从产品塑造、营销推广等方面同一方向用力，在基础概念上做“加法”，把既定风格做到极致，把产品个性完全释放出来。

在现在情况下，我们在产品概念上需要遵照两大标准：

商务、文化和自然三者最完美结合体

根本改变居住文化内涵

定位关键词：

尊贵商务文化自然

希腊文化小区组团爱琴海专题景观高绿化率和低密度政务区大景观环境

希腊文化小区组团

爱琴海专题景观

高绿化率和低密度

政务区大景观环境

板块片区文化底蕴

建筑文化内涵

景观文化内涵

小区文化活动

五星级酒店

可商可住公寓

政务区商务机会

建筑风格

合理空间

智能化配置

配套一体化

人车分流

结合上述两大标准，我们将产品风格和生活方向作概念定位：

一座30万平方米国际化情调小区

释义：

在居住环境上，我们用“国际化情调生活”较前卫风格来统领产品，在基础格调清楚前提下，我们用“现代手法”演绎“居住文化”特色概念就能够深入人心，得到态度鲜明认可或否定，绝不“骑墙”——在此基础上取得明确支持我们定位用户群消化这个高品质高标准特色国际化情调小区。

二、定位支撑

希腊文化专题水景景观设计

一座建筑、一处房子、一片园林，血脉决定其尊贵，渊源成就其深浅。

在摩天楼下，人会认为自己很渺小。必需找到一