商品房买卖合同司法解释全文解读.docVIP

商品房买卖协议司法解释

为对的、及时审理商品房买卖协议纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国协议法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

【释义】本条说明了此司法解释的法律依据，我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文献，没有一部是行政机构制定的法规或者规章，这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同，为了保证此解释的合法性，作者只引用了相对来说级别比较高的法律。

此外，本人在此做一点常识性解释，根据《立法法》的规定，我国的规范性文献有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种，象建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。当然最高人民法院今天发布的这个司法解释不在此列，它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释”，由于目前的纠纷多是由人民法院审理，所以也许这个司法解释要比其他文献更为有效，所谓“县官不如现管”啊。

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第一条本解释所称的商品房买卖协议，是指房地产开发公司（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的协议。

【释义】本条对商品房买卖协议的概念进行了定义，“商品房”大约只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有竣工不具有使用功能的房屋。

中国的土地制度大约是历史上最复杂的制度，中国的房屋制度也许是当代世界范围内最为复杂的制度，而中国的房屋预售制度则为至今为止人类历史上空前绝后最为复杂的制度，这项制度复杂到一个政府无法对它的运营规律进行有效的调整，无法将土地、房屋、预售纳入到一项有效的法律体系中进行综合的考虑，只能是出一个问题讨论一个问题，它无法使立法者参考其他国家或者地区的立法内容，无法对现有的市场行为进行预测；有了商品房、有了预售，中国的房地产诉讼就永远没有消亡；可以说“预售不废，国难不已”。

此条解释让人看起来尚有点思考：什么“尚未建成”？什么叫“已竣工”？为了避免歧义，我认为还是“未竣工”和“已竣工”作为分界点比较好，否则大家可以想一想：假如开发商给消费者一套房屋，什么都全了，就是电梯天天只能开2小时，此时房屋到底是处在什么状态呢？

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第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售协议，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

【释义】

中国的预售制度由来已久，目前由94年《城市房地产管理法》和95年建设部《城市商品房预售管理办法》两个规范性文献进行调整，但是两个文献对这项人类历史上最复杂的行为的描述加起来总共只有17条，假如除去反复和无用的内容，则仅13条1100字，可谓大道至简。

高法的这项解释是一种明显的功利思想，相对于说“双方不到结婚年龄是非法婚姻关系，但是离婚前已经到达结婚年龄的除外”；前三句认定预售许可制度的有效性，后两句则认定了开发公司的变通性；所以有人说中国没有办不成的事情，关键看你怎么办。

对于消费者来说，假如想运用开发商没有取得预售许可证这一点来进行诉讼，我劝你还是要快点行动，否则磨磨蹭蹭的等下去，等对方有了许可证后再诉讼，一切都晚了；由于《预售许可证》相对于《土地使用权证》、《房屋所有权证》来说，其取得的成本比较低，并且是低多了。

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第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体拟定，并对商品房买卖协议的订立以及房屋价格的拟定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖协议，亦应当视为协议内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

【释义】中国目前的房地产欺诈重要是通过广告来完毕的，而中国的消费者大约最相信的也就是广告，所以房地产广告成为中国目前广告业的支柱产业；这种对广告特别是大篇幅广告的崇敬心理，使消费者行为方式非理智的重要表现，是消费者一切苦难行为的源泉。

本来《协议法》第十五条已经规定了广告内容可以作为要约或者要约邀请，假如作为要约的话，其内容应当作为协议内容兑现，否则将承担违约责任。

但是建设部《商品房销售管理办法》第十五条又说：“房地产开发公司、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖协议中约定。”这一条看起来是保护了消费者，但事实上它的潜台词是说：“假如广告不写入协议，那么广告就不做为协议的一部分，开发商就不需要就广告内容承担责任”，所以我想全体开发商都应当感谢《商品