房屋租赁合同法律风险的防范字.doc

房屋租赁协议法律风险的防范

在现实中，协议双方签订《房屋租赁协议》时关注更多的是租金、支付时间等事项，却忽略了一些不常见的问题。而正是由于对这些问题约定不明，往往导致租赁纠纷产生

房屋租赁协议是以房屋为租赁物，由享有所有权或经营权的出租人将房屋交付承阻人使用、收益，承阻人交付租金，并于协议终止时将租用的房屋返还给出租人的协议。作为当事人双方就房屋租赁行为所签订的明确双方权利义务关系的协议，直接影响当事人的利益。在现实中，协议双方签订《房屋租赁协议》时关注更多的是租金、支付时间等事项，却忽略了一些不常见的问题。而正是由于对这些问题约定不明，往往导致租赁纠纷产生。我律师事务所结合数年来办理房屋租赁纠纷案的实践，针对一些容易被当事人忽视，而又也许引起争议的问题，提出风险防范措施，希望能为当事人签订房屋租赁协议时提供法律帮助。

一、无效租赁协议及其解决

按照《民法通则》第61条和《协议法》第58条规定，房屋租赁协议确认无效后，其解决上重要是承租方腾退房屋，租赁房屋恢复到签订协议之前的状态，承租方负责将租赁期间添附物拆除或与出租方协商抵顶。承租方实际使用房屋的，出租方不返还租金，作为租赁期间出租人不能使用房屋的损失。导致协议无效的过错方还应当补偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，签订租赁协议前，双方应尽职调查，避免签订无效协议。以下介绍几种常见的无效协议。

1、未经竣工验收的房屋出租，房屋租赁协议无效。

有这么一个案子，某房产公司将大厦出租给某公司，双方约定了租期、租金及违约条款。承租方进入后对大厦进行了装修。几个月后，承租方以《租赁协议》无效为由，起诉至法院，规定房产公司返还其已经收取的房租，及该款项的同期银行贷款利息，并补偿其损失。经查，房产公司系大厦的建设单位，该大厦尚未办理整体验罢手续。此外消防支队批准大厦投入使用，但《建筑工程消防验收合格意见书》未签发。法院认为，依照我国《建筑法》的规定，工程未经验收或者验收不合格的，不得交付使用，因此大厦不具有出租使用的条件;房产公司将房屋出租给时，没有办理消防验罢手续，承租方对房屋进行装修后，也未办理消防验罢手续，根据我国《消防法》的规定，消防未经验收或者验收不合格的，不得使用，因此房产公司将大厦出租行为，违反了《消防法》的规定。依据《协议法》的规定，违反法律强制性规定的协议无效，双方签订的《租赁协议》违反了《建筑法》和《消防法》的强制性规定，应认定为无效。

根据我国《协议法若干问题的解释》第4条的规定，人民法院确认协议效力时，应当以全国人大及其常委会制订的法律和国务院制订的行政法规为依据。由于《租赁协议》违反了上述两部法律的强制性规定，当然无效。现实中，房屋未经验收或验收不合格就入住的情况很多，作为承租方很难查清房屋是否验收合格，因此为避免此种无效协议风险，承租方除尽职调查外，应在签订租赁协议中约定无效协议解决条款，以保护自己一方权益。

2、违章建筑的房屋出租，房屋租赁协议无效。

这里定义的违章房屋是指未经主管部门许可或不按主管部门许可而擅自建筑的房屋。违章房屋大体可分为三种情况：一是建造人未合法取得土地使用权即擅自建造房屋，这种情况不仅违反了《土地管理法》、《城市房地产管理法》相关规定，并且侵害了别人或国家的土地使用权，不能取得建筑物的合法所有权;二是已取得土地使用权，但尚未取得建筑规划许可证、施工许可证等相关批准文献的情况下擅自建造房屋。这种情况下，建造人违反了《城乡规划法》、《建筑法》的强制性规定，因此该房屋用于出租，则签订的租赁协议因违反法律强制性规定而归于无效。虽然现实中这两种情况下，建造人也许通过补办相关手续后，还可以取得建筑物的合法所有权，但租赁协议双方毕竟要承担无效协议的风险;三是违反土地使用权出让协议用途的约定，将房屋改变用途出租的租赁协议。我国的《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城乡规划法》和《城乡国有土地使用权出让和转让暂行条例》对土地用途都有严格的规定，实践中违反土地用途的约定将房屋改变用途出租的大多是将非商业用途的房屋作为商业用途的房屋出租，以获得较多的租金，但国家的土地出让金受到损失，并扰乱了房地产市场，这种租赁协议当然认定无效。

依据我国《城市房屋租赁管理办法》第6条规定，“未依法取得房屋所有权证件的;属于违法建筑的房屋不得出租”。违章房屋的建造人不能取得所有权，因此也不能享有合法的使用权。违章房屋出租，作为承租一方防范的唯一办法就是租赁前认真查看出租人的房产证照，没有产权证或与产权证登记不符的房屋不能租赁。当然，个别承租人出于其他目的明知是违章房屋仍要租赁的，应在签订租赁协议中约定无效协议解决条款，或规定出租方提供担保，但这种风险未必能规避。

3、被拟定为拆迁的房屋出租，房屋租赁协议无效。

《城市房屋拆迁管理条例