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2023年宏观经济展望：削峰填谷

1.地产产业链：贯穿全年经济节奏的主线

1.1房企拉长施工周期，地产对经济的影响周期也被拉长

资管新规后，房企通过期房销售回款填补信用融资的压力，同时放缓后续施工进度，导致施工周期被明显拉长、金融风险增加。2017年以后，“货币政策趋于中性”、“城镇化速度放缓且结构失衡”、“地产长效调控”的新三期叠加背景下，房企融资趋紧，尤其是在“资管新规”出台后，非标等金融风险相对较大的融资模式受到有效管理，但房企为了对冲信用融资压力，选择通过销售期房以预售回款、但放缓后续施工的方式，稳定整体融资环境，这也导致2018年前持续低于地产建安投资的期房销售规模，在2018年后出现非常反常的持续大幅高于地产建安投资的情况。截止23年9月，仍有近8万亿已预售期房（扣除土地购置、房企利润）尚未形成投资。

在拉长的施工周期中，预测24年地产投资不能简单基于24年新开工等传统领先指标，源于投资驱动逻辑由“销售-新开工-投资”转为“销售-新开工-停工-信用融资-复工-投资”。在2018年之前，地产投资由新房销售、新开工驱动，而伴随2018年房企拉长施工周期后，地产投资与新开工施工面积的走势开始出现明显背离，地产投资更多受存量房复工驱动，因而复工面积与信用融资增速与地产建安投资增速高度匹配，也是“保交楼”政策驱动地产投