物业资产管理现状及发展路径研究.doc

物业资产管理现状及开展路径研究

摘要：本文通过我国物业管理行业开展现状和开展趋势分析，从城市人口增长趋势、业主投资理念以及物业效劳企业自身开展等角度研究了物业管理向资产管理开展的迫切性和可行性。在此根底上结合我国现状，探讨物业资产管理开展的路径和模式，提出物业效劳企业创新经营的方法，给出其从传统物业效劳向资产管理升级的可行开展建议。

关键词：物业管理；资产管理；物业效劳企业；产业升级

Researchontheindustrialupgradingofpropertyserviceenterprises,frompropertymanagementtoassetmanagement

abstract:AnalyzethecurrentsituationanddevelopingtrendofChina’spropertymanagementindustry;expoundtheindispensableandfeasibilityofindustrialupgradingfrompropertymanagementtoassetmanagement,fromtheaspectsthaturbanpopulationgrowth,proprietorinvestmentconceptandtheself-developmentofpropertyserviceenterprise.OnthebasisofthecurrentdevelopingsituationofChina’spropertymanagementindustry,discussthedevelopingpatternandrouteforassetmanagement,giveadviceoninnovationmanagementofpropertyserviceenterpriseandproposefeasiblewaysforitsfuturedevelopment.

KeyWords:Propertymanagement;Assetmanagement;Propertyserviceenterprise;Industrialupgrading

1.我国物业管理行业开展现状

我国物业管理从20世纪80年代在深圳起步，随着近年来城镇住房制度改革和住宅商品化政策的持续推进，以及城市化进程的加快，物业管理行业作为一个新兴的效劳行业规模不断扩大。经过近30年的开展，物业管理范围覆盖住宅、办公楼、学校、工厂甚至市政设施等各个层面，已成为社会生产、生活中不可或缺的重要行业。全国城市物业管理的覆盖面已占物业总量的38%，一线及二线城市达50%以上，深圳市已超过95%。我国物业管理行业和物业效劳企业的开展经历了萌芽起步、快速开展和稳步增长三个时期。综合而言，我国物业管理的开展具有如下特点。

1.1行业规模与覆盖面越来越大

据不完全统计，我国物业管理行业从业人员超过350万人，有物业效劳企业3万多家，管理超过100亿㎡的不动产。中国物业管理协会2007年调查数据显示：在参与调查的近5000家企业中，1981至1994年仅成立企业268家；1994至2007年成立企业4449家，其中1994至2004年10年间共成立企业3612家，占比76.57%，10年间成立企业数以每年约133%的速度激增[1]。

表1-1：1992—2007物业效劳企业成立数目统计表

年份

1992年

1993年

1994年

1995年

1996年

1997年

1998年

1999年

数量

32

72

116

146

172

192

258

343

年份

2000年

2001年

2002年

2003年

2004年

2005年

2006年

2007年

数量

396

426

496

561

506

466

284

87

资料来源：中国物业管理协会网站《物业管理行业生存状况调查报告》

图1-1：1992—2007年物业效劳企业成长趋势图

资料来源：中国物业管理协会网站《物业管理行业生存状况调查报告》

1.2行业内从业企业整体效益较低

虽然我国物业管理行业覆盖面日益扩大，但行业一直未能取得与其规模相适应的社会地位，人们对物业管理行业偏见普遍存在。物业管理行业平均利润率不佳，全行业整体上仍在劳动密集型、低技术含量和高投入、低产出的状态徘徊。在参与调查的近5000家物业效劳企业中，2006年盈利企业仅为1825家，占调查企业的39.7%，平均盈利额仅为82.1万元，近半数企业处于亏损状态。长此以往，必