无锡中锐佳城国际大厦产品定位及初步营销方案样本.docVIP

前言

伴随中国入世后全方面开放和北京奥运会、上海世博会准备工作全方面铺开，中国经济发展潜力深入释放，城市经济得到连续发展。由此而来，中国商业地产发展空间也深入得到放大。

但伴随商业地产丰厚投资回报让众多投资商趋之若鹜，而造成市场竞争深入加剧，成本居高不下，利润空间深入紧缩，经营模式落后，供给和需求存在一定错位等难题。尤其是北京、上海、深圳等一线城市土地等资源日益紧缺，同质产品竞争惨烈，产品开发经营风险加大等趋势出现，促进部分开发商实施向二三线城市发展战略转移计划。

而无锡在江苏省城镇体系中，居于沪宁城镇聚合轴关键段和新宜城镇聚合轴关键节点上，且是苏锡常城市圈关键城市之一。苏锡常是上海大城市圈有机组成部分，是江苏省经济发展先导地域和创新中心，是含有国际竞争力城市群体。

多年来，无锡市抓住每一个发展机遇，立足加紧结构调整和深化改革，加紧商贸流通业规模化、市场化、现代化、多元化发展步伐，加紧外向型商贸流通业建设；这使得写字楼市场需求量很大。无锡周围多个区，如锡山区、惠山区、还有新区等全部在招商引资、开企业、设厂房，部分国际500强企业和中国百强企业，和来自港、澳、台、韩国、日本、和东南亚等地不一样企业进驻无锡，她们全部需要大量、设计优异、功效齐全高级办公环境，而在无锡写字楼市场上，真正能适应，或说能够完全赶上国际化标准办公楼几乎没有，尤其是适合市场需求综合性写字楼物业，也是现在商业地产一个空白点。

结合本项目而言，怎样以市场为依据，作出正确产品定位将直接关系本项目标成败，所以，只有在细致研究本区域商业、写字楼供需市场情况，并研究消费者对产品偏好，才能给本项目标产品作出正确，合乎市场需求产品。本汇报即从以上几点标准出发，依据本项目标一个综合物业形态，关键对写字楼市场、商务公寓市场作了全方面了解，期望在此基础上得出产品定位及营销推广方案能给贵企业下一步产品运行决议提供依据。

谢谢！

无锡市怡信天成投资顾问

总经理：

6月

目录

一、市场背景----------------------------------------------------p5

（一）商业市场

（二）办公写字楼市场

（三）酒店公寓部分

二、区域消费者研究---------------------------------------------p33

（一）办公部分

（二）酒店公寓部分

三、项目分析----------------------------------------------------p37

（一）项目资源评判

（二）现在产品计划分析

（三）项目SWOT分析

四、项目定位----------------------------------------------------p52

（一）定位标准

（二）项目整体定位

（三）项目形象定位

（四）项目产品功效定位

（五）项目消费者定位

五、项目推广----------------------------------------------------p58

（一）推广总思绪

（二）具体推广策略

六、项目营销----------------------------------------------------p64

（一）销售方案

（二）销售计划

七、项目价格制订-----------------------------------------------p68

（一）定价标准

（二）定性——市场比较法

（三）定量——收益还原法

（四）结论

八、项目成本及投资回报概算----------------------------------p72

（一）经济指标

（二）销售估计

（三）成本预估

（四）静态收益测算

一、市场背景

（一）商业市场

1、无锡商业发展及格局演变

（1）无锡商业总体情况描述

无锡素有“小上海”之称，商业气氛浓郁，商业基础很好；因为地处长江、京杭大运河之畔，自古以来交通便利，商贸云集，明清以来，就以“米市”、“布码头”著称于世。

传统商圈为解放环路以内市中心地块，多年来伴随城市不停向外扩张，市中心商业效应向副中心区、新区等转移，其商业物业价格急遽上升。

商业业态不停创新，新兴业态蓬勃发展，除传统百货大厦、连锁超市、专卖店、便利店、仓储式超市以外，shoppingmall、专题式购物公园、特色餐饮/酒吧、精品折扣店等新型业态不停涌现。

国际大型商业集团主动抢滩无锡，如新世界、麦德龙、家乐福、欧尚、好又多、沃尔玛、凯燕国际、百安居等进军无锡，市场竞争猛烈。

商业物业尤其是临街商铺供不应求，而大面积商场却滞销。因为中、小面积街铺极具投资价值，伴随无锡市民投资意识增强