北京市房地产建安成本计算方法.docx

房地产建安本钱计算

近年来北京的商品房价格始终居高不下，各方面反映猛烈。究其缘由有国家政策方面的缘由，也有开发商治理方面的缘由。但其最根本的缘由还是商品房开发本钱过高。本文即从本钱的角度动身，探讨如何掌握商品住宅的开发本钱。

一、商品住宅开发本钱构成

通过对近年来建小区的调查和分析，区开发的本钱主要由土地出让金、征地拆迁补偿费、前期工程费、根底设施费、建筑安装工程费、企业治理费、贷款利息、税费、

大市政费及四源费等费用构成。

通过敏感性分析证明，影响开发本钱最敏感的因素是建安工程费，其次是征地拆迁费，再次是贷款利息。因此，对住宅产品本钱掌握的重点分别是建安工程费、拆迁安置

费、资金本钱〔即贷款利息〕。

二、在开发的全过程中严格掌握建安本钱

〔一〕以合同治理为手段，加强本钱掌握

房地产开发过程中的投资支出存在于开发过程中的各个环节，大局部是通过各种各样的合同、协议为依据支付的。如何让这些费用支出得到有效的掌握，一个重要的途径

就是合同治理。

开发企业的各个部门按职责都有签订合同或协议的权利，如拆迁安置的合同由拆迁部门办理，规划设计合同由规划设计部门签订，工程施工阶段的合同、协议由工程治理部门签订。因此，作为投资企业要制定必要的合同审查、会签批准制度，把全部经济行为纳入合同治理，保证合同或协议签订的质量，维护企业的利益，全部的合同协议要按内容统一编号，分类归档，便于治理和查阅，在拨款时完全依据合同内容进展支付。

〔二〕通过招标选择监理单位

好的监理队伍不仅可以把好工程质量关，而且可以帮助业主把好经济效益关，掌握工程本钱的支出。开发商在确定监理单位时应进展公开招标，选择三家以上的监理单位进展投标报价，从中选出监理费用低、技术力气强、业绩好、信誉高的监理单位来进展监理。在办理工程洽商时要有监理人员签字才能生效，对洽商内容在技术上是否可行、

经济上是否合理都有发言权。

〔三〕做好规划设计阶段的本钱掌握

掌握建设工程本钱，首先应从设计开头，由于设计是工程工程付诸实施的龙头，是

工程建设的灵魂，是掌握根本建设投资规模，提高经济效益的关键。设计阶段对投资的影响程度达70％—90％。设计阶段工作水平的标低，设计质量的凹凸，不仅影响到施工阶段投资的多少，而且也影响到工程建成投产以后经济效益的凹凸。规划设计的考虑，要围绕商品住宅销售的市场和利润的大小来争论，如高层、多层的比例要合理，容积率高，设计平面组合好，将会使产品销售好，从而经济效益也高。因而要保证设计的质量，尽量削减施工期间的洽商变更，就必需实行有力措施，切实加强设计阶段的工程本钱治理。其措施，主要是以下几个方面：

〔1〕加强设计阶段的经济论证

设计阶段是工程建设的重要环节，它打算整个工程工程的规模、建筑方案、构造方案。设计方案优化与否，直接影响着工程总造价，影响着工程建设的综合效益。在方案比较时，可以承受本钱——效益分析方法，在满足工程构造以及使用功能的前提下，依据经济指标选择设计方案。设计单位在技术经济分析中应大力开展价值工程方法的应用。价值工程是分析产品功能和本钱的关系，力求以最低的产品寿命周期本钱实现产品

的必要功能的一种有组织的活动和治理方法，以获得最正确综合效益。

在价值工程中，价值定义为：功能和实现这个功能所消耗用〔本钱〕的比值。其表

达式为：V＝F／C

式中V——价值系数；

F——功能〔一种产品所具有的特定职能和用途〕系数；C——本钱〔从依据用户提出的功能要求进展研制、生产，到用户使用所花费的全

部本钱〕系数。

一般说来，提高产品价值的途径有五种：一是提高功能，降低本钱，这是最抱负的途径；二是功能不变，降低本钱；三是本钱不变，提高功能；四是功能略有下降，但带来本钱大幅度降低；五是本钱略有上升，但带来功能大幅度提高。运用这一方法，就可以通过功能细化，把多余的功能去掉，对造价高的功能实施重点掌握，从而最终降低工

程造价，实现建设工程经济效益、社会效益和环境效益的最正确结合。

〔2〕实行限额设计

所谓限额设计，就是依据批准的设计任务书和投资估算，在保证功能要求的前提下，掌握初步设计以及依据批准的初步设计总概算，掌握施工图设计。同时，各专业在保证到达使用功能的前提下，按安排的投资额掌握设计，严格掌握设计中不合理的设计变更，保证工程竣工结算不突破总投资额。限额设计并不是一味考虑节约投资，也决不是简洁地将投资砍一刀，而是包含了敬重科学，敬重事实，实事求是，细心设计和保证设计科

学性的实际内容。投资分解和工程量掌握是实行限额设计的有效途径和主要方法。

实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法

改革开放以来，建筑行业引进了竞争机制，实行了招投标制。设计的招投标制对提高设计水平，促进良性竞争起到了很好的作用。推行工程造价和设计方案相结合的设计招标