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论我国居住权的立法缺陷及完善

摘要：居住权作为民法典物权编的一部分。居住权的设立是指权利人为满足居住需要，在他人享有所有权的住宅之上，依照合同约定或遗嘱设立的占有、使用住宅的权利。作为用益物权的居住权具有特殊性，即对权利客体即住宅，居住权人只享有占有、使用的权利，而不享有收益的权利，因此不能以出租、转让等营利活动的方式进行。我国民法典确立居留权的宗旨。为了保障社会人民的基本生活，希望利用居住权来解决低收入人群在养老、离婚、丧偶、基本住房需求等方面的生存配偶的住房问题。但是在实际实行过程中还是存在着一些立法缺陷。

关键词：居住权、用益物权、社会保障

一、居住权的含义

顾名思义，“居住权”是一种居住的权利，在罗马婚姻家庭关系中最早产生居住权，关系到财产继承。在那时，居住权作为遗产继承的一种特殊方式而慢慢出现。拥有房屋所有权的老人，通过遗赠方式将居住房屋的权利赋予给需要帮助、关心、照顾的其他家庭成员，往往是没有继承权的丧偶寡妇或者待出嫁无能力的女儿，或者扶持个人生活的保姆阿姨等等一系列自己没有房屋也对房屋无法继承的人群，为了他们最基本的生活所需，有房子住的需求得到满足，而提出来的一种设想，后来一步步把设想变为了实际，一点点的传播出去，居住权的设立并不代表对房屋拥有继承权的人对房屋继承的权利不复存在了，其继承人获得的是一种空虚继承权即为单独拥有所有权，等到居住权人死亡后，居住权就消失了，原来的继承权人便恢复圆满状态，既有了所有权，又恢复了居住权。在我国，居住权是《民法典》物权编纂中新增加的一种用益物权，从性质上讲，居住权是用益物权。与《民法典》对其他用益物权的规定不同，居住权是指权利人为满足居住需要，在他人享有所有权的住宅之上，依照合同约定或遗嘱设立的占有、使用住宅的权利。

二、居住权的特征以及设立方式

（一）居住权的特征

1、严格的居住性

居住权的设立，是为了实现生活居住的需求，一切以居住为目的，所以不管是设立居住权的人还是获得居住权的人，任何主体都不得不紧紧围绕“居住”展开。居住权人对房屋的占有和使用也只能是满足居住需要，而不能作为其他目的使用。由此可见居住权具有严格的居住性，如果一种权利不是为了实现居住，那么它一定不是居住权。

2、设立的无偿性

同样是居住所有权不是自己的房子，但是居住权的实现与租赁房屋获得的居住情况不同，居住权产生的目的并不是为了促进房屋使用率，创造价值，解决市场上的房屋问题，而是为了使没有自己住所的人有一个安身之处，他们安身之处的得来是房屋所有权基于合同或者遗嘱进行专门为他们设立的，综上而言，居住权是一种福利性权利，并不需要支付相应价款。民法典第368条也做了明确的规定，居住权的设立是无偿的。这说明无偿性是居住权设立的一个重要原则。因为在民事活动中，尊重当事人意愿是第一位的，因此立法者也通过另行约定的但书条款，给当事人保留了一定的居留权考虑的空间。

3、流转的禁止性

居住权是为自然人的基本居住需求而设立的用益物权，而居住权显然只能联系到具有特定身份的自然人。同时，居留权的设立往往是以当事人之间特定的人身或信赖关系为基础的，从性质上讲，居留权是不适宜流通的。民法典也规定了居住权不能转让，不能被继承。”设立居住权的住宅，除当事人另有约定外，不得出租。“因此，通过转让、继承、出租等方式，基本排除了居住权流转的可能性。

（二）居住权的设立方式

目前，我国只有通过以下这两种民事法律行为才能确立法律上的居住权。

1、以合同方式设立

居住权合同，是为设立居住权而由居住权人与房屋所有权人订立的合同。以契约方式设立居住权，是设立居住权最普遍的一种方式。根据民法典第367条的规定，以书面形式订立居住权合同，属于要式合同。书面合同对当事人谨慎订立合同、保留意思表示证据、减少和解决争议都有好处。

设定居住权的合同一般包括以下条款：1、双方当事人的具体信息，一般包括姓名、住所地，特别是居住权人的姓名、住所地要明确写出；2、设立居住权房屋的信息，主要有具体位置，所在小区、门牌号、房屋面积产权证号、等事项，可以全部确定居住权的标的物；3、居住权的实现期限，即从某年某月某日开始到某年某月某日结束；4、发生争端的解决办法，是调解还是诉讼，如果是诉讼管辖法院以何为准；5、双方当事人亲笔签名或者盖章

2、以遗嘱方式设立

以订立遗嘱的方式设立居留权在民法典中做了规定。遗嘱是设立居住权的人在生前以订立遗嘱的方式，通过相应的意思表示，对居住权人设立居住权的一种单方民事法律行为，为了在自己去世后给到居住权人的一份保障，为了避免争端的发证而提前规避的一种手段。遗嘱往往是反映了设立遗嘱人生前的一些心中愿望，通过在自己清醒，未去世时，将这些愿望通过遗嘱的形式表现出来，是他们对于自己去世后所产生问题的提前设想，用这种手段从自己的角度出发，将问题进行解决。

三、现