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宏观专题报告

房地产发展新模式探析：如何理解“市场+保障”双轨制证券研究报告

2024年06月19日

核心结论

分析师

结合我国地产政策演进脉络以及德国、新加坡房地产业发展模式，我们认为，

未来我国房地产行业将更多回归居住属性，核心是推动租售并举，关键环节边泉水S0800522070002

在于增加保障租赁住房供给，主要的措施包括加速筹建和盘活存量资产，盘

活存量资产或发挥更大作用。此外，央国企在住房供给方面可能扮演更重要bianquanshui@

的角色。宋进朝S0800521090001

我国房地产经历了从市场化改革到“房住不炒”，再到构建新发展模式的政

songjinchao@

策演进过程。1998年房地产行业市场化改革后，我国地产供需体系逐步形

相关研究

成较完美的闭环。在地方政府对土地财政的高依赖、房企通过高周转追求高

财政滞后拖累基建—5月经济数据点评

利润率的冲动、居民享受财富效应愿望和竞争性购房压力以及银行获取高风2024-06-17

险收益比价资产的多重动机之下，各经济主体均有积极性参与房地产市场。政府债发行加快带动社融增速企稳—5月金融

数据点评2024-06-15

基于中长期视角，以地产为核心驱动力的增长模式将难以为继。对此，2016降息的触发因素仍需等待———6月FOMC

会议点评2024-06-13

年中央适时提出“房住不炒”，房地产市场长效调控机制逐步确立。随着房通胀低于预期，但降息仍有门槛———5月美

地产供求关系的重大变化，2021年中央开始逐步探索新的发展模式。新发国通胀点评2024-06-12

PPI环比回升，但耐用品价格跌幅扩大—5月

展模式下，“市场+保障”的住房供应体系将会进一步完善，政府保障基本住通胀数据点评2024-06-12

房需求、市场满足多层次多样化住房需求，房地产市场将由过去数量扩张转

向质量提升阶段。

海外发达经济体在快速城镇化和工业化的过程中，普遍经历了地产的繁荣周

期，随着城镇化进程的放缓，房地产对经济增长贡献回落，地产行业也步入

稳态发展阶段，形成了较为成熟的发展模式。其中，德国和新加坡建立的地

产发展的长效机制具有较强的代表性：

德国的房地产市场长期稳定的机制源于租售并举的发展模式。1）住房供给

方面，德国政府通过税收优惠和低息贷款支持社会资本建设只租不售、低租

金的社会保障房。2）完善租赁市场方面，德国通过推进租售同权、租房补

贴和限制租金上涨等措施促进租赁市场的发展。3）抑制房地产投机方面，

德国具有稳健的金融制度和独特的住房储蓄制度，联邦政府规定房地产价值

不由市场决定，并通过立法限制房价非理性上涨。

新加坡房地产实现稳定发展离不开组屋制度。1960年，新加坡成立了建屋

发展局（HDB）承担公共房屋的修建，以低售价、低息贷款、高补贴等方式