2024上海豪宅热销产品及客群解读报告：买什么、谁在买？（下篇）.pdfVIP

克而瑞研究研报

2024年5月

中国房地产

研报

（下篇）买什么、谁在买？——

本轮上海豪宅热销的产品及客群解读

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一、上海豪宅产品更为多样化，产品力提升

随着豪宅产品供应放量，可以预见未来上海豪宅市场将面临分化行情，客户对于产

品会更加挑剔。具体从产品层面来看，市区风貌别墅供应增加、户型设计注重空间尺度

与功能性平衡、公区艺术化的美学设计以及高品质物业服务等方面等方面，构成了此轮

上海豪宅市场产品力的重要提升点。

1、产品类型：上海豪宅产品供应更为多样化

对比之前上海的豪宅项目多是平层产品，2024年以来的豪宅供应中，豪宅产品的类

型更为丰富多样化，给高净值客户提供更多选择。

（1）通过城市更新打造风貌别墅产品

2024年以来上海豪宅市场有一个重要的特征，就是核心城区风貌别墅类产品的供应

明显增加。上海核心城区旧改区域与历史风貌区高度重合，为保护历史风貌，遵循“留

改拆”原则，通过城市更新打造风貌别墅区。在保留上海石库门和传统里弄建筑肌理的

同时，也满足了市场高端需求。据统计，2024年至2025年上海城市更新类风貌别墅的

供应量预期较大。

如弘安里项目原址虹口区四川北路街道17街坊，作为上海城市更新历史风貌保护

项目，延续原有“一街坊、多组团”的风貌特征，打造121席百年历史风貌住宅、里弄

别墅，与上海海派文化履迹相承。综合运用新老砖结合、青红砖拼筑、仿木铝合金门窗、

石材幕墙等，延续原有多样化建筑立面，力求还原历史风貌。

图：上海虹口区四川北路街道17街坊弘安里项目示意图

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（2）城区低密社区项目打造多样化产品

城区低密社区的豪宅项目通过多样化的产品打造也为上海豪宅市场带来更多选择。

如位于浦东新区三林滨江南片区的华润置地前滩润璟，是“21世纪海派生活实践区”规

划的一个重要组成部分。以海派风格规划围合式社区，融合衡复风貌的建筑形态，打造

洋房+叠墅+合院的产品。

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图：上海华润置地前滩润璟项目

2、户型设计：更注重空间尺度与功能性的平衡

上海豪宅产品在户型设计角度，更注重空间尺度和功能性的平衡。在目前200-300

平方米的主流面积段，既要求保证产品整体的空间尺度，也要保证功能性的完善。

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（1）优化建筑结构提升豪宅产品的得房率

在此轮上海入市的平层豪宅产品中，融创外滩壹号院二期、龙盛湾上、中海顺昌玖

里等钢结构超高层项目，通过优化建筑结构提升高层豪宅产品的得房率，一定程度上助

力了项目的热销。

如龙盛湾上项目通过核心筒钢结构的框架核心，将楼体承重放在了核心筒和建筑外

围的框架结构，打造大尺度的自由空间。融创外滩壹号院二期也通过对核心筒结构的精

心优化，实现了超过80%的得房率，在目前上海市中心旧改项目中绝无仅有。

图：融创外滩壹号院二期核心筒钢结构示意图

（2）豪宅户型创新打造差异化产品亮点

此外，在上海豪宅产品供应井喷、竞争加剧的市场背景下，房企在豪宅项目设计过

程中也会通过