重庆上海试点经验的房产税改革的分析.pdfVIP

2010年5月31日，《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改

革重点工作意见的通知》下发，决定进行房产税改革试点。2011年1月28日，

重庆、上海作为首批试点城市，展开房产税改革。2012年11月21日，时任财

政部长谢旭人发表文章指出“要认真总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐

步在全国推开”。2013年1月16日，时任总理温家宝在财政部座谈会上也明

确指出了房产税改革和推广的必要性。因此，总结两地试点改革的经验教训，探

讨我国房产税改革很有必要。

一、开征房产税的目的及定位

(一)开征房产税的目的

如果将目标定位于逐步取代限购令等当前采取的调控房价的措施，房产税的

开征应该具有抑制投机者对房产的投资性需求的作用，逐步淡化房产的金融属性;

如果将目标定位于逐步取代“土地财政”的新主体税种，房产税的开征应当实现

地方政府的收入目标。我们不应忘记的是:当初开征烟草税时，其目标是通过税

收来抑制对烟草的需求。然而人们逐渐适应烟草税的存在，而将其看作一种正常

现象，抑制需求这一目标也就再难以实现，反而烟草税成了一种纯粹的增加税收

的手段。房产税开征是否也会面临这种前景:一方面税收部门会为了完成收入目

标而制定高税率，进而使房产税演变成一种“苛捐杂税”，使百姓的财富受到损

害;另一方面房价管理部门也面临着抑制房价过快上涨的目标，他们也会倾向于

通过高税率来抑制投机性需求。这两方面的冲突要求我们首先确立开征房产税的

目的及相应的政策取向。以国外己开征房产税的国家为例，几乎不存在以抑制

房价上涨开征房产税为目的的国家。同时，我们也应注意到，没有哪个国家通过

开征房产税抑制了房价的上涨。当然这和房产税税率普遍不高不无关系，例如大

多数国家的房产税税率仅为1%到3%。所以，本文认为我国开征房产税的目的，

也应当是抑制投机者对房产的投资性需求，逐步淡化房产的金融属性。只有这样

才能让投机资金和大量资源重新投入到实体经济当中，促进实体经济转型和升

级。

(二)开征房产税的定位

我国现行的与房地产行业相关的税费相对繁杂:在取得环节，开发商需缴纳

契税和耕地占用税;在交易环节，销售方需承担营业税、城市维护建设税、所得

税、土地增值税、印花税以及教育费附加等税费，购买方则需担负印花税、契税。

除以上税费外，开发商还要缴纳大量的土地出让金，这也成为转移到购房者身上

的一大负担。随着近些年房价增长过快，关于用房产税取代推高房价的“土地财

政”的讨论也愈发热烈，支持者认为可借此抑制投机需求，减少政府对“土地财

政”的依赖。然而，想要摆脱长期以来形成的依赖谈何容易。况且，每年征缴少

量的房产税，所得到的财政收入相比直接获取土地出让金而言，明显难以满足地

方政府的需要。

2011年，重庆征收房产税约20.89亿元，仅占当年重庆税收(1488.33亿

元)的1.4%;同期上海房产税收为73.66亿元，占当年上海税收(3429.83亿元)

的2.14%。由此可见，依靠当前的房产税政策设置增加地方财政收入都难见成

效，更谈不上帮助地方政府摆脱对“土地财政”的依赖。当然这种现象与房产税

税率不高及征税对象覆盖面较窄有关。可是即使对存量房普遍开征房产税，并提

高税率直到房产税税收足以替代土地出让金收入，那岂不是“土地财政”的一个

变种?依笔者看，当前较为实际的解决之道是对房地产行业纷杂繁多的税费体系

进行改革，简化合并不必要的税种，避免税费重叠和多次征税。同时，对土地出

让金制度的改革也刻不容缓，避免购房者一次性为数额巨大的土地出让金买单，

而是转嫁到未来多年内的房产税中。因此，对于房产税的准确定位应该是作为房

地产行业己有税费的补充。

二、重庆上海房产税改革内容概述及问题分析

(一)重庆上海房产税改革内容概述

重庆、上海两地房产税改革出发点略有不同，政策相应也有所不同。

我国现行的房产税始于1986年，是根据国务院发布的《中华人民共和国房

产税暂行条例》在全国范围内征收的，但征收范围仅限于经营性房屋。由于一直

没有对个人住房征收房产税，房屋持有成本过低，投机现象严重，房地产金融属

性突出，空置率高，大量资金从实体经济外逃进入房地产行业。对存量房开征房

产税作为房地产保有环节的重要调控手段，可以引导个人合理住房需求，抑制投

机性需求，有利于调节收入和财富分配，也有利于地方税体系的完善，帮助地方

政府逐步摆脱“土地财政”，节约利用土地资源。