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住宅产业化与工业化住宅

一 住宅产业化及相关概念

1住宅产业住宅产业是指在国民经济中围绕着提高住宅的建设水平，加快住宅科技的发展，优化住宅的开发、经营和管理所进行的一系列经济活动的总称。它是以住宅作为最终产品，并且按照住宅的建造和使用过程，前后延伸，并辐射带动相关产业而形成的产业链。

在以往的经济学中没有住宅产业的概念。在三级产业分类中，建筑业划为第二产业，房地产业划为第三产业，住宅产业是一个跨越第二、三产业的产业链，有时覆盖到第一、四产业。虽然没有独立的住宅产业分类，但建筑业、房地产业中包含着住宅开发、建造、经营、管理全过程的经济活动。

现在一般的共识是：住宅产业是指标准产业分类的各产业领域与住宅相关的各行业的总和，是指以解决居民居住问题为目的而进行开发、建设、经营、管理和服务的产业，即从事住宅项目策划、规划设计、施工建造、构配件生产、设备制造、材料装修、流通交易、物业管理、维修服务、住宅金融等活动的总和。

2住宅产业化确切的说，住宅产业化应是住宅产业现代化。其根本标志是工业化、集约化、专业化、标准化、科技化。以住宅建筑为最终产品，以住宅需求为导向，以建材、轻工等行业为依托，以工业化方式生产各种住宅构配件及部品，以人才科技为手段，通过将住宅生产全过程的规划设计、构配件生产、施工建造、销售和售后服务等诸环节联结为一个完整的产业系统，从而实现住宅产供销一体化的生产经营组织形式。

我国住宅产业只能选择资源节约型发展模式，应该把保证住宅全寿命周期质量作为设计基本原则，全面推行住宅性能认定制度，实行技术集成，大力推广应用先进、适用的成套技术，在标准化和模数化的基础上，实现部件通用化，最终提高生产效率和品质。

3建筑工业化建筑工业化是采用现代化的科学技术手段，以集中的、先进的、大规模工业生产的方式生产建筑产品，代替过去分散的、落后的手工业生产方式。建筑工业化是一个国家建筑业技术和管理水平的综合体现。建筑工业化主要包括建筑设计标准化、建筑体系工业化、构配件生产工厂化、现场施工机械化、组织管理科学化。

建筑工业化最重要的特征是系统的组织设计和施工。在实现一项工程的每一个阶段，从市场分析到工程交工都必须按计划进行。

建筑工业化的另一个特征是施工过程和构配件生产的重复性。构配件生产的重复性只有当构配件能够适用于不同规模的建筑、不同使用目的和环境时才有可能。构配件如果要进行批量生产，就必须具有一种规定的形式，即定型化。

建筑工业化的第三个特征是使用批量化生产的建筑构配件。没有任何一种确定的工业化结构能够适用于所有的建筑营造需求，因此，建筑工业化必须提供一系列能够组成各种不同建筑类型的构配件。

4工业化住宅工业化住宅即采用工业化的建造方式大批量生产的住宅产品。工业化的建造方式主要有以下两种：1）构配件定型生产按照统一标准定型设计，在工厂中成批生产各种构件，然后运到工地，以机械化的方式装配成房屋。它的主要优点是：工厂生产构件效率高，质量好，受季节影响小，现场安装的施工速度快。但是装配式住宅首先必须建立材料和构件加工的各种生产基地，一次性投资大；各企业要求有较大、较稳定的工作量，才能保证大批量的连续生产；构件定型后灵活性小，处理不当易使住宅建筑单调呆板。

? 40种构件类型以B1地块18栋公租房为例，经统计，共有构件40种，包括预制外墙、预制内墙、叠合板、预制阳台板、预制空调板和预制楼梯6大类，构件总数达17404。单个构件复用次数最小已达135次。通州台湖公租房部品部件标准化构件类型构件种类构件总数比例单个构件复用次数预制外135~1236预制内墙3274216%618~1080叠合板4424824%486~1860预制阳台板27284%364预制空调板2234613%486~1860预制楼梯58906%162~202总计4017404100%

2）工具模板定型的现场浇注施工方式即采用工具式模板在现场以高度机械化的方法施工，代替繁重的手工劳动。它的主要优点是比预制装配方式的一次性投资少、适应性大、节约运输费用、结构整体性强；但现场用工量比装配式大，所用模板比预制多，施工容易受到季节时令的影响。由于这些原因，近年来又有预制和现浇相结合的发展趋势。

改革开放以来，在大规模的城市建设过程中，住宅营造中所采用的建筑工业化方式也在发生变化，在工厂生产现场装配的大板住宅体系等因其性能缺陷、交通运输、工厂用地、经营成本等原因，已逐渐萎缩。采用模板现场浇注的各种施工体系，如内浇外砌住宅、框架住宅等施工体系得到了较大的发展。

在我国住宅产业化的发展进程中，在中国国情的市场经济条件下，住宅是人们所必需的生活资料，而其中进入市场的商品房又是一种特殊商品。要实现“居