2023年商业地产行业分析报告.pdf

2023年商业地产行

业分析报告

2023年5月

目录

一、美国商业地产：百年历史，引领潮流4

1、成熟运营模式，专业化管理4

2、细分结构明晰4

3、提前完成产业结构升级6

4、人口总量上升，老龄化持续7

5、住宅趋于饱和，商业地产兴起8

二、购物中心：全国规模扩张，阶段性发展明显9

1、城市化率提升，零售物业业态演变9

2、规模结构与效益14

3、中国购物中心发展特色15

4、一线城市扩展郊区，二线城市聚集市区16

三、写字楼：总量有待释放，租金稳步上扬20

1、美国变迁：受经济形势影响，波动显著20

2、中国：写字楼总量上升空间较大22

3、一线城市：市区供应紧张，近郊物业兴起23

4、二线城市：供应量较大，空置率高企24

四、美国REITs：依托强大融资功能，实现跨越式发展25

1、REITs定义25

2、REITs发展历史：税收推动演进25

3、REITs结构发展26

4、REITs现状：发展迅速、极富多样性28

五、美国重点REITs公司：各有特色，独领风骚30

1、西蒙集团：明确发展方向，零售物业独占鳌头30

2、波士顿地产：开发转型持有，拐点成就辉煌34

3、商业特色与金融成就规模效应36

六、中国商业地产：广阔天地，大有可为37

1、商业地产发展空间广阔37

2、零售物业：一线城市扩展郊区，二线城市聚集市区37

3、写字楼：一线城市新兴商务区兴起，二线城市供应过量38

4、REITs：发展时机尚未成熟38

5、重点公司简况39

一、美国商业地产：百年历史，引领潮流

1、成熟运营模式，专业化管理

美国商业地产模式从消费者角度出发，以完成业务运营为中心来

进行物业的规划与销售。产业链分工明确，从物业投资、规划、开发

到运营都由业内专业机构掌控。同时，商业地产的投资者、资产所有

者、物业管理者、物业使用者都实现了分离，在高效的REITS融资模

式下，整个行业的资金体系发达。其中物业开发管理者尤为关键，主

要目标是合理规划物业，满足消费者需求并创造品牌特色。

2、细分结构明晰

在美国房地产一般按物业性质分为两大类：出售性住宅物业和投

资性物业。根据美国政府NAICS分类，以出售为目的土地开发、房地

产开发与房屋建筑，均属于建筑业而非房地产业；主要的房地产业包

括房地产租赁、物业管理、中介服务等。而从事房地产的企业可以按

经营产品的不同分成两类，房屋建筑商和REITs。

房屋建筑商（HomeBuilder）

美国的此类企业被归类为建筑服务业，其商业模式与中国的住宅

开发商接近，主要从事住宅开发业务，类比公司有中国的万科、保利

和香港的长江实业、新鸿基、恒基置地、新世界等集团。但他们同时

提供房地产金融服务，比如房地产债务业务，而国内目前尚没相应业

务出现。

这类建筑商一般是公开上市募集资金，前十大建筑商均为上市公

司，相对其他行业盈利能力较强。大型的企业都是跨地区经营的，可

以覆盖美国一半以上的州，主要分布在美国经济较为发达的东、西海

岸。

房地产信托投资基金（REITs）

REITs是一种投资基金，通过持有并出租物业获得稳定回报，物

业类型涵盖零售、住宅、工业地产、写字楼等，并实现资产的保值增

值，属于房地产经营业。美国REITs的资产规模要比之前两类企业大

得多。

3、提前完成产业结构升级

美国工业化是从19世纪初到20世纪初基本完成，虽然开始晚于

英德，但凭借着资源、人才、技术等因素，在1880年工业产值超过

两国，跃居世界第一大工业国。在工业化前期阶段，美国工业生产年

增长率高达4.7%，铁路业飞速发展，到1860年，铁路运输已承担全

国超过2/3货运量。中期阶段，重工业占比明显上升，钢铁业、机械

业、运输业发展惊人，教