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目录
第一部分
TOC\o1-3\h\z咨询评定汇报书使用说明及使用范围 3
第二部分
一、委托方及项目方介绍 5
1.1委托方概况 5
1.2项目介绍 7
二、咨询评定目标 10
三、咨询评定范围和对象 11
四、咨询评定基准日 13
五、咨询评定标准 13
六、咨询评定汇报依据 14
七、咨询评定方法 16
八、咨询评定过程 17
8.1资产清查范围 17
8.2.资产清理方法和结果 17
8.3《大秦文化街》项目分析 20
8.4收益评定法咨询评定假设条件 44
8.5收益估计 45
8.6投资项目标不确定性分析 54
九、咨询评定结果 56
十、尤其事项说明 57
十一、咨询评定基准日以后重大事项 60
十二、咨询评定汇报法律效力 60
十三、汇报书提交日期 61
备查文件清单 62
陕西百事通企业投资（集团）
《大秦文化街》项目
未来收益现值咨询评定汇报
咨询评定汇报书使用说明及使用范围
咨询评定汇报书使用说明
本汇报是在独立、客观、公正、科学标准下做出，我企业及参与评析人员和委托方之间无任何特殊利害关系，工作人员在评析过程中遵照执业规范，进行了公正评析。
本汇报不对评析对象提供相关部门决议和批复、营业执照、权证、会计凭证等其它相关评定所需资料本身正当性、完整性、真实性负责。
对评析对象存在影响评析判定瑕疵事项，在委托方未作特殊说明而评析人员依据专业经验通常不能得悉及无法搜集资料情况下，我机构及评析人员不负担相关责任。
本汇报仅服务于本评析目标，不对其它用途负责。
本汇报全部内容仅对委托方负责。
本汇报全部内容是我企业作为专业投资风险顾问机构提出仅供参考咨询判定，对项目投资可能风险及不确定原因较多，所以汇报不应该作为投资方唯一决议意见，提请委托方注意。
本汇报咨询评定基准日为10月8日。本汇报书使用期为二年，即从10
咨询评定汇报书使用范围
本汇报仅供委托方为此次咨询评定目标使用。未经委托方许可，不得向委托方和行业主管审查部门以外单位和个人提供。汇报全部或部分内容，不得发表于任何公开媒体。评析机构不得随意向她人提供或公开。
本汇报仅提供给委托方使用，任何单位或个人未经本企业书面授权，私自使用本汇报均组成对本企业侵权，由此引发一切后果均由侵权方负担。
陕西正和房地产评定有限责任企业(以下简称我企业、本企业)接收陕西百事通企业投资（集团）（以下简称委托方、该企业）委托，依据国家相关要求，本着客观、公正、科学标准和公认方法，组织专业评析人员，对该企业《大秦文化街》项目（以下简称项目、该项目）未来收益现值进行了咨询评定。我企业根据必需程序，实施了现场调查和勘察，同时作了必需取证、论证和计算。我企业现在向委托方提出以下意见。下述意见仅服务于此次咨询评定目标，不应单独作为该项目实施投资唯一意见或提议。
一、委托方及项目介绍
1.1委托方概况
委托方名称：陕西百事通企业投资（集团）
委托方住所：西安市西华门凯爱大厦B座9楼9—1号
法定代表人：王勇
注册资本：玖仟玖佰玖拾伍万圆整
企业类型：有限责任企业
经营范围：房地产开发；信息技术、生物制药、能源基础建设、智能建筑、网络科技、通信工程、文化传输、体育娱乐。
注册号：3
1.1.1项目发展背景
根据中央指示精神和陕西省委、省政府“围绕大旅游、服务大旅游、开发大旅游”战略思想，《大秦文化街》项目依靠“世界第八大奇迹”，在“保护文物资源、改善旅游环境、发展旅游事业”基础上进行开发建设，建成以后将改善秦兵马俑博物馆馆前服务区和秦陵博物院东大门旅游环境，愈加好地保护世界文化遗产。
《大秦文化街》是秦兵马俑博物馆馆前改造服务区唯一文化旅游商业项目，是经国务院发改委同意立项《秦皇陵遗址公园和秦陵博物院》总体计划中关键组成部分，也是陕西省相关秦兵马俑博物馆整体环境改造关键项目之一。秦皇陵遗址公园顺应世界旅游发展时势要求应时而起。《大秦文化街》作为其中唯一文化旅游商业项目一经问世，立即成为中国文化旅游产业热点，吸引了广大中外旅游者、投资者关注眼光。
1961年秦始皇陵被国务院审定为全国关键文物保护单位。
1974年秦兵马俑被发觉，被誉为“世界第八大奇迹”。
1987年秦兵马俑被联合国教科文组织列入《世界文化遗产名目》。
1979年秦兵马俑博物馆开馆迎宾。
截至现在，秦兵马俑博物馆已接待中外游客7000万人次，其中包含一百多位国家元首及政要，现每十二个月有300余万人次客流接待量，其中境内游客220万余人次，境外游客80万余人次。伴随西安及临潼区旅游环境和陕西省“扬
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