西安房地产营销策划方案分析样本.docVIP

西安龙腾世家营销策划方案

一、西安市房地产市场分析

二、南郊区域市场房地产分析

小结：

???1、针对项目周围情况来看，很多项目存在户型间隔和户型面积百分比不妥，比如说，2房房2厅或1厅单位，其面积是90-110平方米之间，而3房2厅或1厅单位，其面积是130-170平方米之间，这种户型间隔和户型面积配搭是不实用，造成“无意识”浪费，而这种浪费是购房者无法主导，无法主控。

???提议：在户型设计方面，做足实用，户型设计方面紧凑些，能够为用户节省购房费用，降低房款总价，同时能够降低购房入户门槛。故提议能够考虑在产品设计方面，40-85平方米之间，能够做成2房2厅或1厅1卫单位，（其中大2房单位考虑在65-85平方米之间，小2房单位考虑在40-65平方米之间，）

???85-110平方米之间，能够做成3房2厅2卫或3房2厅1卫单位，（其中大3房单位考虑在95-110平方米之间，小3房单位考虑在85-100平方米之间，）

???2、项目周围项目多是高端产品，比如是豪盛时代华城，中天国际公寓等项目，不管从产品还是产品市场定位、形象定位等方面，全部是走高端路线，加上项目标工程实施阶段，品质不停展现，用户接收程度越来越大，极难震撼或冲击其项目形象，故避其锋芒，另辟出路，走产品差异化道路。

???提议：此项目定位不宜走高端路线，适合走中端层面，在项目标形象上，能够走中高方向。所以在多种户型配比百分比方面能够考虑：

大3房95-110平方米之间，占25%。

小3房85-100平方米之间，占45%。

大2房65-85平方米之间，占20%。

小2房40-65平方米之间，占10%。

???3、综合项目所在区域产品概况，单体设计多以1梯2户/1梯4户/设计为主，甚至中天国际公寓A/B两栋楼以1梯9户设计，其产品在考虑通风和采光方面，还存在有产品设计缺撼，整体确实产品均好性不强。

???提议：产品单体设计方面，能够考虑1梯4户/1梯6户设计，如工字型或蝶型设计，能够充足考虑到各个单元通风采光方面问题。

???4、项目区域周围竞争对手专题形象不是很活跃，楼盘个性不是很突出，只是重视楼盘形象高级次，但在项目标表现元素不是很丰富多彩，缺乏产品灵动性。

???提议：项目标形象走中等线路同时，给予项目标专题灵魂---知尚型艺术小区，贯穿其个性化元素，排她性属性，独特征气质，赢得目标用户群口碑效果，同时树立项目形象和品牌效应。比如在外立面设计上能够经过时尚色彩来演绎，配合项目内园林小品景观，做些抽象小品雕塑，融观赏性、思索性、运动休闲在一起。

???5、区域内竞争对手，在项目标推广中，推广路线显得不时鲜明，而且在整个思绪把握上，不是很系统性，尤其是中天国际公寓项目推广上，整体广告效果把控不好，售楼不利用是绿色，而楼书和宣传单张用黑色，整体效果偏离。???

????提议：在项目标推广中，走中青年人年纪特征，在重视专题同时，能够在整体效果上，以沉稳、时尚、有文化气息、有中产阶级格调、同时又具跃动风格。

三、项目分析

1、项目标优势：

区域优势：

???项目地处南郊西高新区域，是整个西安市购房首选区域，而且项目所在地方是太白路和科技路交界处，又临南二环路段，东往含光路、朱雀大街、长安路一路通达，西接高新路可贯通南北，是西高新区较为理想地段。

地段优势：

???在太白南路和科技路交汇处，两面临关键干道，西北面紧临西安科技大学附中宿舍区，居住气氛浓厚，临街有较强商业价值，此地段宜商宜住宜投资。同时对项目标推广上有没有法比拟广告效果。

交通优势：

???在太白南路和科技路交汇处，南来北往，东西穿梭公交线路多，而且班次频繁，如此506、35、311、205、210、503、34、14等线路车能够任意抵达市区任何地方，站台就在门口，交通便捷如意，方便自如。

周围配套成熟：

???项目所处地段是西高新配套较为完善地方，政府机关及相关部门就是左邻右舍，如土地管理局，机电信息管理研究所，市肝病研究所，市交警支队，徐家庄综合贸易市场等，生活配套成熟。

人文环境：

???项目周围可谓是书香气息浓厚，人文环境独有，西安电子科技大学，及其隶属中学，西安培华学院、西安幼儿师范学校、西安公关学院、西安石油大学、西安美术学院等大专院校，还有市53中等中小学，围绕项目四面，散发浓郁书香气息，能够说四处全部是词赋经伦地方。

居住气氛：

???项目周围居住小区多而且规模较大，有比较成熟居住气息，如西安电子科技大学住宅区，有60多栋多层，2栋高层；市政府居住小区，新科花园居住小区，西安质检居住小区，太白小区，交警支队住宅区等等，居住气氛浓厚，人气指数旺盛。

2、?项目标劣势：

灰尘和噪音影响：

???项目离两条关键干道交汇