房地产项目公司收购要点及尽职调查清单.pdfVIP

房地产项目公司收购要点

一、房地产收购(de)种类

房地产项目收购包括：在建工程转让和项目公司收购两种

1、在建工程转让又叫转让资产（烂尾楼(de)收购）

2、项目公司收购又叫股权转让

二、项目公司股权收购步骤：

1、项目收购意向书

2、项目尽职调查

3、洽谈正式合同

4、交接

三、意向书

意向书包括：1、意向股权数量；2、对价金额；3、意向金（一般锁

定1000万-5000万共管一个月）

四、项目尽职调查

包括：1、项目公司主体调查；2、项目公司财务审计；3、所收购项目

(de)主体调查

1、项目公司主体调查

（1）营业执照（包括正副本是否过期）；

（2）各种开发资质

（3）税务登记

（4）企业组织代码

（5）贷款卡

（6）所有股东(de)存在和变更情况

（7）股东章程(de)变化情况

（8）历次股东会议(de)会议纪要

（9）历次董事会(de)会议纪要

2、项目公司(de)财务审计

（1）对项目公司(de)资产负债表、损益表和现金流量表进行审计（目

(de)是主要审查项目(de)资产和负债情况；税务情况和债务情况）

（2）项目公司需提供原始凭证和账册

（3）项目公司(de)往来账款情况（目(de)主要是考察项目(de)采取

是否干净）

（4）项目公司财务(de)现金流调查（目(de)主要是防止项目公司利

用财务手段清理债权债务）

（5）审计项目公司(de)资金到位和使用情况

（6）审计项目公司(de)纳税情况、债务情况以及项目公司(de)银行

账户

3、所收购项目(de)主体调查

（1）项目(de)所有权证和批文,包括①项目(de)国有土地使用证以及

土地转让合同和土地出让金缴纳发票；②项目(de)建设用地规划许可证或

规划意见书；③项目(de)建筑工程规划许可；④开工证等.

（2）项目所在地(de)规划情况（包括控制性规划和详细性规划）

（3）项目(de)可行性批复

（4）项目(de)规范性调查

（5）项目(de)以前(de)经济活动(de)调查

五、洽谈正式合同

六、交接和变更

1、公司证件(de)交接

2、公司所有印章(de)交接

3、公司所有材料(de)交接

4、项目场地(de)交接

七、股权收购(de)难点

1、溢价(de)处理方式

2、或有负债(de)保证

溢价(de)处理方式主要是股权+承担负债

或有负债保证主要防止项目公司(de)对外担保、对外(de)合同和对外

经济活动(de)风险

房地产项目收购尽职调查清单

项目收购一般分为二类,一类是房地产项目公司(de)股权收购,一类

是房地产项目在建工程转让或现房转让.

一、涉及公司类(de)文件

1、公司营业执照正副本

2、公司房地产开发资质证书

3、公司章程

4、公司历次股东会、董事会决议

5、公司(de)税务登记证

6、公司组织机构代码证

7、公司(de)银行开户证明和贷款卡

8、公司从成立至现在(de)股东变更情况和注册资本法人代表变更(de)

情况

9、公司历次(de)注册和增资(de)验资报告

通过对公司类文件(de)尽职调查主要是了解公司法人(de)现状及历史

沿革.

二、设计开发项目类文件

1、“一书二证”建设用地批准书,建设用地规划许可证,建设工程规划

许可证

2、国有土地使用权证

3、国有土地出让合同及动拆迁补偿合同

4、发改委立项文件或可行性方案批复

5、施工许可证

6、预售许可证

7、大产权证或小产权证

8、规划审核意见书或规划