地产流程图完整版.doc

一、房地产开发总流程

开始

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办理土地使用权证签订土地使用权出让协议缴纳费用资金筹办签订合作意向、协议竞拍资料准备、摸底土地获取：土地竞拍、招投标项目资料归档初步可行性研究汇报评审产品定位、成本测算、营销分析、经济分析、财务筹划项目初步可行性研究汇报市场调研：对客户、区域、政策、选址、文化、习俗等研究否项目资料归档集团项目立项决策集团项目资金筹划分析详细实行操作研判项目初步合作意向谈判项目成本分析、经济指标初步测算分析深入土地信息、政策资料搜集项目实地调查成立项目土地实地考察小组否项目资料归档综合经营目，项目初步分析选择土地项目招投标信息、资料搜集土地管理部门、政府网站、朋友、拍卖市场项目区域经济条件初步分析

办理土地使用权证

签订土地使用权出让协议

缴纳费用

资金筹办

签订合作意向、协议

竞拍资料准备、摸底

土地获取：土地竞拍、招投标

项目资料归档

初步可行性研究汇报评审

产品定位、成本测算、营销分析、经济分析、财务筹划

项目初步可行性研究汇报

市场调研：对客户、区域、政策、选址、文化、习俗等研究

否

项目资料归档

集团项目立项决策

集团项目资金筹划分析

详细实行操作研判

项目初步合作意向谈判

项目成本分析、经济指标初步测算分析

深入土地信息、政策资料搜集

项目实地调查

成立项目土地实地考察小组

否

项目资料归档

综合经营目，项目初步分析选择

土地项目招投标信息、资料搜集

土地管理部门、政府网站、朋友、拍卖市场

项目区域经济条件初步分析

项目初步意见汇报

项目初步意见汇报

初步产品提议书项目产品客户价格定位

初步产品提议书

项目产品客户价格定位

工程构造、成本、营销户型、物业分析项目产品研究项目市场差异化竞争方略

工程构造、成本、营销户型、物业分析

项目产品研究

项目市场差异化竞争方略

项目主题定位项目产品提议书项目开发计划，重要节点划分分析

项目主题定位

项目产品提议书

项目开发计划，重要节点划分分析

征询环境保护、消防、卫生防疫、交通、绿化、供水、供电、煤气、电信、环卫等部门意见和配套条件获得项目立项建设批复获得建设用地规划许可证编制建设项目可行性研究汇报环境影响评估汇报报批建设用地规划许可证规划方案、总平面图审查规划方案、总平面图优化确认规划方案、总平面图设计招标规划方案，总平面图设计任务书规划方案、总平面图设计项目营销方案确立委托项目营销方案设计项目营销方案评审确认项目营销方案提交立案项目开发筹划指导书委托设计院设计申报立项汇报，计划发展局立案登记项目园林景观、智能化施工图提交项目园林景观、智能化施工图评审确认项目园林景观、智能化施工图设计任务书项目园林景观、智能化方案评审确认项目园林景观、智能化设计任务书项目园林景观、只能化设计委托项目经营计划指导书向规划管理部门申领《规划要点告知》

征询环境保护、消防、卫生防疫、交通、绿化、供水、供电、煤气、电信、环卫等部门意见和配套条件

获得项目立项建设批复

获得建设用地规划许可证

编制建设项目可行性研究汇报

环境影响评估汇报

报批建设用地规划许可证

规划方案、总平面图审查

规划方案、总平面图优化确认

规划方案、总平面图设计招标

规划方案，总平面图设计任务书

规划方案、总平面图设计

项目营销方案确立

委托项目营销方案设计

项目营销方案评审确认

项目营销方案提交立案

项目开发筹划指导书

委托设计院设计

申报立项汇报，计划发展局立案登记

项目园林景观、智能化施工图提交

项目园林景观、智能化施工图评审确认

项目园林景观、智能化施工图设计任务书

项目园林景观、智能化方案评审确认

项目园林景观、智能化设计任务书

项目园林景观、只能化设计委托

项目经营计划指导书

向规划管理部门申领《规划要点告知》

否报区建设局组织市规划局、房管局、人防办、消防支队、电信企业、广电网络中心、区发改局审查否否单体方案审查获得单体方案审查批复新型墙体协议书，定额测定费、散装水泥基金、施工保险、支付保函办理施工许可证申办向建设局办理建设项目报建立案质量安全监督手续等办理、工程监理协议、签订建设工程项目档案报送责任书施工、监理招标项目成本控制意见指导指导书工程及材料采购招标绿化手续、前期环境评估、资金来源证明、材料基金、工程施工协议、造价协议立案施工现场七通一平获得工程规划许可证工程规划许可证报批都市基础设施配套费审批、建筑放线费缴纳消防、人防专题审查；审图机构审查项目工程施工管理指导意见书获得施工图审查合格证书、消防设计审查意见书、防空地下室施工图审核意见书、绿化工程设计审核意见书、防雷设施施工图审查意见书等部门意见书施工图设计优化建设局初步设计批复意见初步设计优化单体方案设计优化施工图审查报规划局、国土局、人防办、消防支队、环境保护局、房管局、建设局、地震局、园林局、防雷中心审查施工图设计任务书施工图