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个人买卖住房最新相关税收政策简介
徐昆明
【摘要】个人买卖住房涉及的税费有：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育费附加、地方教育附加和契税.
【期刊名称】《纳税》
【年(卷),期】2012(000)005
【总页数】4页(P6-9)
【关键词】个人所得税;税收政策;住房;买卖;简介;土地增值税;教育费附加;地方教育
【作者】徐昆明
【作者单位】
【正文语种】中文
【中图分类】F812.42
个人买卖住房涉及的税费有：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育费附加、地方教育附加和契税。
（一）营业税
政策一：自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税。
——《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2011〕12号）
应用示例：2011年2月某人出售住房，合同转让价格150万，面积为140．13平方米，其房屋购买时间为2008年9月，未满5年。
营业税及附加税额（指城市维护建设税7%、教育费附加3%及地方教育附加2%，下同）＝150×5．6%＝8．4万元
政策二：自2011年1月28日起，个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
——《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2011〕12号）
应用示例：2011年3月某人出售住房，合同转让价格300万，面积为256平方米，为非普通住房，其房屋购买时间为2004年3月，已满5年，房产原值为220万元。
营业税及附加税额＝（300－220）×5．6%＝4．48万元
政策三：自2011年1月28日起，个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
——《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2011〕12号）
应用示例：2011年4月某人出售住房，合同转让价格100万，面积为120平方米，为普通住房，其房屋购买时间为2004年2月，已满5年，按规定减免营业税及附加税额。
政策四：纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。
——《中华人民民共和国营业税暂行条例》（国务院令第540号）
归纳提示
营业税由卖方缴纳，依据卖房人售房收入或购销差价的5%计算征（免）税。国家为调控房地产市场，对个人住房交易税收政策多次进行调整。总体而言，对普通住房和非普通住房，实行不同的税收规定。自2010年1月1日起，普通住房和非普通住房税收政策分别为：
普通住房：个人将购买不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税；超过5年（含5年）的，免征营业税。
非普通住房：个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；超过5年（含5年）的，按照其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。
1．普通住房和非普通住房标准的划分。普通住房标准为：住宅小区建筑容积率1．0以上，单套建筑面积144平方米以下，实际成交价格低于同级土地上住房平均交易价格1．2倍，上述三个条件要同时满足。否则，为非普通住房。
2．购房时间的确定。以个人购买房屋已取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。房屋产权证和契税完税证明二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则，确定购买房屋的时间。个人通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房对外销售的行为，也适用以上政策。其购房时间按发生继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与行为前的购房时间确定。对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。
3．差额征税凭据的掌握标准。以售房人提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证，否则，不予扣除。
（二）个人所得税
政策一：对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
——《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）第二条
应用示例：2011年3月某人将其所有的未满5年的住房转让（普通住房
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