原创力文档- 1、本文档共9页，可阅读全部内容。
- 2、原创力文档（book118）网站文档一经付费（服务费），不意味着购买了该文档的版权，仅供个人/单位学习、研究之用，不得用于商业用途，未经授权，严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等，侵权必究。
- 3、本站所有内容均由合作方或网友上传，本站不对文档的完整性、权威性及其观点立场正确性做任何保证或承诺！文档内容仅供研究参考，付费前请自行鉴别。如您付费，意味着您自己接受本站规则且自行承担风险，本站不退款、不进行额外附加服务；查看《如何避免下载的几个坑》。如果您已付费下载过本站文档，您可以点击 这里二次下载。
- 4、如文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等，请点击“版权申诉”（推荐），也可以打举报电话：400-050-0827(电话支持时间：9:00-18:30)。
- 5、该文档为VIP文档，如果想要下载，成为VIP会员后，下载免费。
- 6、成为VIP后，下载本文档将扣除1次下载权益。下载后，不支持退款、换文档。如有疑问请联系我们。
- 7、成为VIP后，您将拥有八大权益，权益包括：VIP文档下载权益、阅读免打扰、文档格式转换、高级专利检索、专属身份标志、高级客服、多端互通、版权登记。
- 8、VIP文档为合作方或网友上传，每下载1次， 网站将根据用户上传文档的质量评分、类型等，对文档贡献者给予高额补贴、流量扶持。如果你也想贡献VIP文档。上传文档
厂房仓库租赁谈判需要注意哪些事项及审核协议要点
仓房租赁谈判要点一：出租人是否具有主体资格
????仓库出租一方面查看出租人是否具有出租仓库的主体资格，直接关系到协议的效力问题，需关注：
????(一)出租人是否享有出租仓库的实体权利
????①仓库的所有权人：出租人是否与出租仓库产权证上的名称一致，必要时到仓库管理部门查询。
????②委托或代理出租的：仓库所有权人是否与出租仓库产权证上的名称一致，是否经所有权人批准或授权，是否有所有权人批准或授权出租的书面证明材料。
????③共有仓库出租的：是否经其他共有人批准，是否有其他共有人批准出租的书面证明材料，比如授权委托书等等。
????④仓库转租的：是否经出租人批准，是否有出租人批准转租的书面证明材料。
????(二)出租人为自然人的，是否具有完全民事行为能力，规定其居民身份证或户口薄;出租人系法人或其他组织的，规定其提供营业执照，并在全国公司信用信息公示系统进行必要的工商查询，保证其依法设立、合法存续。
????(三)出租人属于国有公司或者事业单位或者公立教育或医疗机构等特殊主体的，需考虑其签署主体是否可以有权利签署协议;以及协议的效力?其仓库是否属于违章建筑?或者属于改制过程中权属未明的建筑物?出租人收取租金收入是否符合法律规定等。
仓房租赁谈判要点二：拟租赁仓库具体情况
????(一)审查仓库的租赁用途与政府批准的规划用途是否一致
????这点重要是看仓库的产权证，审查其用途，是住宅、办公、工商业还是仓库等。假如协议约定的租赁用途与政府批准的规划用途不一致，须报规划部门批准。假如租赁用途不符合法定用途的时候，一方面用途违法将导致租赁目的无法实现，协议双方可据此解除协议，并根据过错的情况分担协议解除的后果(民事责任);另一方面用途违法将会导致政府有关部门的查处，协议双方均有也许承担该等不利后果(行政责任)。
????(二)审查仓库是否存在严禁出租等的情形
????对此，除了进行必要的核算外，可规定出租人在租赁协议中就仓库不存在如下不能出租的情形进行保证和承诺：未依法取得仓库所有权证的;司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的;共有仓库未取得共有人批准的;权属有争议的;属于违法建筑的;不符合安全标准的;已抵押，未经抵押权人批准的;不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;有关法律、法规规定严禁出租的其他情形。
????上述有些情形会直接导致租赁协议无效，因此，假如存在上述情形，则需要根据实际情况探讨合法解决措施及相应的时限，评估相应的风险及后续也许的影响，在此基础上决定是否承租。
????(三)审查仓库是否涉及相邻关系的利益纠纷：涉及居民用房通道、噪音、装修施工影响、营业影响、广告牌等。
仓房租赁谈判要点三：租赁协议内容审核
????(一)审查仓库的坐落地点、面积、结构、装修状况、附属设施和设备状况
????(1)必须写明租赁仓库的确切位置
????房产证上记载的仓库地址应在租赁协议中具体列明(注意笔误);对于未竣工的房产，一般需查看本地地名委员会颁发的门牌号码登记证明书，确认门牌号码;对于租赁办公楼作为注册地址使用的，特别要注意实际楼层和协议记载的楼层是否一致，以免因此形成注册障碍。
????房产位置以及共用的通道、楼梯、附属设施等，同样建议在附件的房产平面图中予以明示，便于日后相邻关系的解决。
????(2)租赁面积的计算方法(使用面积还是建筑面积)
????租赁建筑面积必须明确，这通常为物业费等的计算基数。
????对于出租物业已有房地产权证或业经法定机构出具测量报告的(常见于仓库、写字楼、厂房、商铺的整体租赁)，协议双方最佳将房地产权证或测量报告上所记载的建筑面积约定为租赁面积，并将房地产权证或测量报告作为协议附件;对于出租物业未有房地产权证或未经法定机构出具测量报告的(常见于商场、写字楼的部分租赁)，协议双方最佳共同聘请一家中介测量机构对租赁面积进行测量，并共同派代表参与测量的过程。在测量结束后，协议双方代表应就测量结果进行确认，并将测量报告、测量图表等作为协议附件。
????当然双方也可参照商品房买卖协议司法解释的规定在租赁协议中明确租赁误差的解决方式。
????(3)仓库结构及用途/使用性质
????除查看与仓库产权证所做的登记是否一致外，还需明确仓库的具体用途，除了大类的住宅、办公、工商业、仓库等类用途，建议明确具体用途，由于公安、消防、环保、城管等对某些生产、经营活动有一些特殊的规定等等，出租方有义务保证承租方能按该用途使用仓库，否则需要向承租方承担违约责任。
????(4)仓库交付时的装修状况及附属设施和设备的状况最佳以制作附件
文档评论（0）