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物业费常见问题分析

问题一、什么是物业费？

物业管理服务费简称物业费，是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区的房屋建筑及其设备、公共设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。

问题二：物业费的构成有那些？

物业费是物业服务成本或者物业服务支出，构成一般包括以下部分：

物业服务人员的工作、社会保险和按规定提取的福利费等；

物业共有部位、公共设施设备的日常运行、维护费用；

物业管理区域清洁卫生费用；

物业管理区域绿化养护费用；

物业管理区域秩序维护费用；

办公费；

物业管理企业固定资产折旧；

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用；

经业主同意的其他费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

问题三：什么时候应该开始交物业费

物业费从物业公司提供服务的时候开始收取，在开发商交房之前由开发商缴纳；交房之后，不管业主是否入住都由业主缴纳。

分析：

可见物业费是基于业主拥有物业后所产生的费用，是一个法定的义务，物业费收于民用于民，物业公司管理费只是其中很少的一部分，若拒交或拖欠物业费不仅会侵害到整个小区业主的公共利益，更是侵占了交物业费业主的利益，是不道德的行为。

拒缴物业费的理由分析

理由一：物业管理没有价值，不认可

情理分析：

理由不成立。物业管理最大的受益人是业主而不是别人。以深圳为例、十年前花5000/平方米买的商品房、现在轻易都值二万以上。除了土地升值原因外，良好的管理带来的保值也是重要因素。可与对比一下同期建造而没有实施商业化物业管理的单位住宅楼，基本造价相差无几，无市场价值已经不可同日而语，业主实现的保值增值，付出的不过是每年数千元，十年数万元的物业费，而获得的利益却是数十万甚至上百万，这还没有计算这十年业主所享受的生活上的安全、安宁与便利的利益。

理由二：未享受或者无需接受相关物业服务

情理分析：

理由不成立。最高人民法院最近公布《关于物业纠纷的解释》第六条对业主欠费作出以下规定：“物业服务企业已按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅已享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”

理由三：物业服务有瑕疵，管理不到位，投诉未解决等

情理分析：

理由不成立。物业费的性质并非物业企业的酬金，而是业主的共同财产，是业主承担共同管理责任的法定义务。物业企业不尽职责，可以要求它改正，造成损害的，可以要求它赔偿，实在不胜任的，还可以解聘。但即使解聘物业企业，业主自行管理，业主也要交费的，否则，共有部位的维修养护，整个小区的正常运行都将无从谈起。所以，不能因为物业企业履行职责有瑕疵，业主就获得欠费的合法抗辩理由。

理由四：业主未与物业公司签订合同，非合同当事人

情理分析：

理由不成立。《物业服务纠纷司法解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”即：虽然业主非签订物业合同当事人，但实际是物业服务合同项下权利义务享有者和承担者，按照合同约定交纳物业服务费，是天经地义的。

理由五：房租合同中约定物业费由租客交

清理分析：

理由不成立：《物业服务纠纷司法解释》第七条规定：“业主与物业承租人借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院予以支持。”即在物业使用人不能按合同约定交纳物业费时，物业服务企业可以要求业主缴纳物业费，当然，业主缴纳物业服务费后，享有向使用人追偿的权利。

理由六：服务质量问题，拒绝房屋，在收房之前是不用支付物业费的。

情理分析：

理由不成立：房屋质量问题与物业无关，是开发商与业主之间的关系，这是两个法律关系，不可混为一谈，房屋质量问题，业主可以通过法律途径对开发商进行维权，如果有质量问题，可以要求开发商整改，整个期间可以要求开发商赔偿物业费。但是业主支付物业费和开发商赔偿业主物业费是两个法律关系，不管开发商是否赔偿，业主都应该向物业服务企业支付物业费。

（房屋质量问题，购房者能否拒收关键至于房屋存在质量问题的程度如何，如果只是通过一般的整改就可以解决的普通质量问题，并不是主体质量问题或影响到正常的居住使用的话，依然可以视为房屋符合合同约定的交付条件，那么购房者当收房并承担包括整改期间的物业费。因此遇上这样的问题业主和开发商可以委托专业部门进行房屋质量存在的那些问题，然后决定权责）

综合分析：

打个比方。若我们让保姆去为主人买菜做饭，假定饭菜不合胃口，可能